Gerçek Varlık Tokenizasyonu: Gayrimenkul RWA Proje Araştırması

Genel Bakış

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında yıllardır var, 2018'de varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihracı ( STO ) denemeleri yapılmıştı. Ancak düzenleyici ve getiri gibi faktörler nedeniyle, erken denemeler olgun bir ölçek oluşturmayı başaramadı.

2022'de, ABD hazine tahvili getirileri kripto stabilcoin kredi faiz oranlarını aştığında, ABD hazine tahvillerini RWA varlıkları olarak kullanmak daha çekici hale geldi. Olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları RWA'yı keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, gayrimenkul RWA projeleri ortaya çıktı ve bunların amacı gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve giriş engelini azaltmaktır. Bu çalışma, bu projelerin tasarımının avantajlarını ve dezavantajlarını ile potansiyel pazarını analiz edecektir.

Gayrimenkul Tokenizasyon Yöntemleri

Gayrimenkul tokenizasyonunun ana hedefleri arasında: daha çeşitli ve esnek yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş yatırımcıları çekmek, varlık likiditesini artırmak bulunmaktadır. Başlıca ifade biçimleri şunlardır:

1. Gayrimenkul mülkiyetinin parçalı finansmanı
2. Bölgesel Gayrimenkul Pazar İndeksi Ürünü
3. Gayrimenkul Token Teminatlı Kredi

Gayrimenkul tokenizasyonu, varlıkların şeffaflığını ve yönetişim demokratikliğini artırabilir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ), gayrimenkul RWA ile parçalı yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlik gösterir, ancak REIT genellikle yönetim veya sahiplik sunmaz. Ancak, REIT'in düzenleyici çerçevesi RWA projelerine referans sağlayabilir.

Gayrimenkul RWA projeleri üzerine yapılan gözlemlere dayanarak, aşağıdaki avantajlar ve dezavantajlar özetlenebilir:

Avantajlar:

• Yatırım eşiğini düşürmek
• Likiditeyi artırmak
• Gayrimenkul yönetimini basitleştirin
• Şeffaflığı artırmak

Eksiler:

• Hukuk sistemi olgun değil
• Düzenleyici belirsizlik yüksek
• Mülkiyet parçalanması yönetim zorlukları getiriyor
• Teknik risk

Vaka Analizi

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis ağlarında Amerikan konut mülklerinin tokenizasyonuna odaklandı.

RealT, mülk satın alır ve yasal olarak tokenizasyon yapar; üçüncü bir yönetim kuruluşuna yönetim, bakım ve kira toplama sorumluluğunu devreder. Masraflar düşüldükten sonra kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenizasyon sürecinden sorumludur, ancak mülk varlığına sahip olan şirketle yasal olarak ayrıdır.

Montgomery'deki bir mülk örneği olarak, mülkün toplam değeri 323,020 dolar, her bir Token 52.10 dolar, toplam 6,200 Token. Aylık kira geliri 2,600 dolar, 622 dolar masraf düşüldükten sonra net kar 1,978 dolar, yıllık toplam 23,736 dolar. Her bir Token için yıllık kar oranı %7.35.

RealT, pazara %100 tokenizasyon sunuyor, ortak yatırım gerektirmiyor ve neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürüyor. Yönetim kurulu, kiralardan %8 alıyor, yatırım platformu yalnızca %2 ücret alıyor.

Ancak, dağılmış mülkiyet de zorluklar getiriyor. Küçük hissedarlar yönetim organlarını etkin bir şekilde denetlemede zorluk yaşıyor ve RealT, hisse oranı çok düşükse denetim motivasyonundan yoksun olabilir.

On-chain verilere göre, yaklaşık %90 yatırımcı 500 dolardan az yatırım yapıyor, %9 500-2000 dolar arasında yatırım yapıyor, %1 ise daha fazla yatırım yapıyor. RealT, bir dereceye kadar perakende yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası yaratmıştır ve konut piyasasında likiditeyi artırmıştır.

RealT, Delaware'da birden fazla hukuki varlık kurarak riskleri izole etmekte ve yatırım süreçlerini basitleştirmektedir. Her bir mülk, bağımsız bir dizi LLC tarafından tutulmakta, bu da tek bir mülk ile ilgili sorunların diğer varlıkları etkilememesini sağlamaktadır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasası fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıklar sunmak için AMM yapısını kullanır.

Parcl, satış geçmişine dayalı bir bölgesel gayrimenkul endeksi sundu. Yatırımcılar, konut fiyatlarının hareketleri üzerinde spekülasyon yapabilir. Bu yöntem, gerçek mülk işletmesinin hukuki sorunlarından kaçınır.

Parcl test ağı, Mayıs 2022'de Solana üzerinde başlatıldı ve şu anda TVL 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir faaliyet göstermesine rağmen, ilgisi hala düşük; günlük işlem hacmi 10,000 doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

Ürün tasarımı olgun ve tanınmış yatırım kuruluşları tarafından desteklenmesine rağmen, Parcl'ın pazar payı ve kullanıcı tabanı hala sınırlıdır. Bu, kripto pazarının gayrimenkul endeksi ürünlerine henüz hazır olmadığını gösterebilir.

Reinno

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran bir projedir, iki dikkat çekici gayrimenkul RWA ürününü tanıtmıştır:

1. Tokenizasyon temelli gayrimenkul kredi hizmeti. Ev sahipleri, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilir, onaylandıktan sonra SPV şirketi ve token akıllı sözleşmesi oluşturulabilir, kullanıcılar token ile teminatlı kredi alabilir.

2. Konut kredisi finansmanı. Kullanıcı, banka konut kredisi ile ev aldıktan sonra, mülkün mülkiyetini Token olarak tokenize ederek finansman sağlayabilir, bu finansmanı banka kredisini ödemek için kullanabilir ve ardından belirli bir faiz oranı üzerinden anlaşmaya geri ödeme yapabilir.

Reinno, merkezi bir offline işletim modeli benimsemekte ve belirgin riskler taşımaktadır:

• İhlal eden borçluları dava etmek zor.
• Ev sahiplerinin "çift harcama" mülk değerini etkin bir şekilde engelleyemez
• Kredileri koruma konusunda eksik bir hukuki çerçeve var.

Bu riskler projelerin faaliyetlerini durdurmasına neden olabilir, gelecekte gayrimenkul RWA'nın daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı var.

Sonuç

Gayrimenkul RWA hala erken aşamada, henüz belirgin bir pazar ölçeği veya lider proje oluşmamıştır. Mevcut projelerin ölçeği ve kullanıcı tabanı görece küçüktür. Bu alanda sıkı uyumlu bir işletim ve olgun bir hukuki çerçeve gerekmektedir.

Bazı projeler, riskleri azaltmak için risk ayrıştırma yapısını benimser veya ilgili finansal ürünleri yatırım aracı olarak seçer. Ancak potansiyeli tam olarak gerçekleştirmek için yasama ilerlemesi ve operasyonel uyumluluk şarttır.

Şu anda net ve tutarlı bir düzenleyici çerçeve eksikliği var, çeşitli düzenleyici kurumlar Token sınıflandırmasında farklılık gösteriyor, bu da yatırımcı güvenini ve uzun vadeli sürdürülebilirliği tehdit ediyor.

Düzenleyici ortam karışık olmasına rağmen, bazı tanınmış finans ve kripto şirketleri gayrimenkul RWA üzerinde aktif olarak denemeler yapmaktadır. Az sayıda proje, uygulanabilirliğini başlangıçta kanıtlamıştır. İlgili yasal çerçevenin oluşturulup geliştirilmesiyle birlikte, gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişim sürecine girmesi beklenmektedir.