房地產資產代幣化:RWA市場的新機遇與挑戰

房地產資產代幣化並非一個全新的概念,早在2018年就已經出現類似的嘗試。然而,由於當時缺乏成熟的監管框架和顯著的收益優勢,這些早期探索並未形成規模化市場。

隨着2022年美國利率的持續上升,美國國債收益率開始顯著超過加密行業的穩定幣借貸利率。這使得將美國國債作爲標的進行代幣化對加密行業越來越具有吸引力。一些成熟的DeFi項目以及傳統金融機構都開始探索這一領域。

近兩年來,市場上也出現了一些房地產RWA項目。這些項目旨在通過多種方式拓展房地產投資市場,豐富投資產品種類,並降低投資門檻。本文將對這些項目進行案例分析,探討房地產RWA的設計優劣勢及其潛在市場。由於這些項目主要針對北美房地產市場,相關政策和市場條件的討論也將聚焦於此。

房地產代幣化的主要方式

房地產代幣化市場的核心訴求主要包括:創造更多元化和靈活的投資產品、吸引更廣泛的投資者羣體、提高房地產資產的流動性和價值。這些產品通常有三種主要形式:

1. 房產所有權碎片化融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房地產代幣抵押借貸

此外,將房產信息上鏈還可能提升房地產資產的透明度和治理民主性。

房地產代幣化與房地產投資信托(REIT)在提供碎片化投資機會方面有相似之處,都能有效降低投資門檻並增強房地產資產流動性。不過,傳統REIT通常不爲投資者提供管理參與或所有權,保持中心化運營模式。盡管如此,REIT在資產審查、運營和投資結構方面的嚴格監管框架,仍爲房地產RWA項目提供了可參考的範例。

通過觀察近兩年房地產RWA項目的運營情況,我們對它們的優缺點有了一些認識:

優點:

• 降低投資門檻,吸引更多投資者
• 提高房地產資產流動性
• 簡化房產交易流程
• 全球化的投資機會
• 提升資產透明度

缺點:

• 監管框架不完善
• 房產管理復雜度高
• 缺乏有效的定價機制
• 技術風險
• 流動性仍然有限

不過,每個具體項目由於管理和產品方式的不同,在實際運營中面臨的情況也各不相同。

案例分析

以下選取三個具有代表性的房地產RWA項目進行分析。需要注意的是,這些項目仍處於早期階段,其產品尚未經過長期廣泛的市場驗證。

RealT

RealT是最早的房地產RWA項目之一,於2019年推出,主要通過以太坊和Gnosis區塊鏈將美國住宅房產代幣化供散戶投資。

RealT購買住宅房產,並依照美國法規進行代幣化。房產的管理、維護和租金收集由第三方管理機構負責。扣除費用後,租金收入分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但在法律上與持有房產資產的公司是分離的。如果該公司違約,代幣持有者有權指定新的管理公司。值得注意的是,該協議並不強制要求RealT參與投資其推向市場的房產代幣。

以蒙哥馬利的一處房產爲例,房產代幣總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,共發行6,200個代幣。該房產每月租金收入2,600美元,扣除622美元運營和管理費用後,月淨利潤1,978美元,年總額23,736美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年利潤率7.35%。

對於這個房產,RealT向市場提供了100%的代幣,維持了一個近乎無風險的運營模型。管理機構從租金中獲得8%,並從維護費用中獲得剩餘部分,投資平台僅收取2%的代幣化和監督管理費用。這種方式使RealT團隊可以專注於尋找合格房產並將其代幣化。

然而,分散所有權雖然有助於分散風險,但也帶來了挑戰。當投資者持股比例過小時,可能導致管理成本過高。RealT與代幣持有者之間也可能存在利益衝突。如果RealT持股較多,雖然有動力降低管理成本,但可能減少代幣流動性。如果持股極少,則可能缺乏足夠動力來監督管理機構。

通過分析RealT最新售罄的十個房產代幣,發現大多數房產位於底特律,約有500個代幣持有者,其中兩個房產持有者超過1,000人。約90%的投資者投資少於500美元,9%投資500-2,000美元,1%投資更多。這表明RealT在一定程度上成功爲散戶投資者創造了房地產投資機會,增加了住房市場流動性。

根據RealT在Gnosis主要錢包地址的交易數據,該平台總共分發了約600萬美元租金。平台費用約爲租金的2.5%-3%,相當於過去兩年收入約150K-180K美元。但由於RealT參與房產投資的程度不明確,其從租金中獲得的實際利潤無法確定。

從公司結構來看,RealT在特拉華州成立了Real Token Inc.作爲核心運營實體,以及Real Token LLC作爲一系列房地產公司的母公司。每個投資的房產都有相應的系列LLC作爲Real Token LLC的子公司,擁有特定房產和相應代幣。這種結構旨在確保單個房產的問題不會影響其他房產或母公司運營。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場價格變動。Parcl通過AMM架構提供房地產相關的合成資產交易。

Parcl推出了Parcl Labs Price Feed,創建基於銷售歷史記錄的特定區域房地產指數。投資者可以對房產價格走勢進行投機,建立看漲或看跌倉位。

這種方法避免了實際房產買賣帶來的法律問題。雖然Parcl並不完全符合傳統RWA標準,但它作爲一個相對受歡迎的RWA項目,得到了Coinbase、Solana Ventures、DragonFly等知名公司的投資。

Parcl的測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL約1600萬美元。然而經過一年多運營,Parcl似乎並未引起太多關注,日交易量不到10,000美元,日活躍用戶不到50人。

盡管Parcl產品易用且升級迅速,設計也較爲成熟,團隊還積極推出用戶獲取計劃,但仍保持較低的市場關注度和份額。這在一定程度上反映了加密貨幣市場可能尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

雖然Reinno在2022年停止運營,但它引入的兩個房地產RWA相關產品值得一提。

第一個是基於代幣化房產的貸款服務。房產所有者可將房產文件提交給Reinno,獲批後Reinno會在特拉華州創建特殊目的載體公司(SPV)。然後爲房產創建代幣智能合約,所有者可將代幣作爲抵押品進行借貸。

第二個是房貸融資產品。用戶用銀行房貸購買房產後,可將房產所有權代幣化進行融資。所得資金用於償還銀行房貸,用戶隨後按固定利率向協議償還該筆貸款。

Reinno的運營模式仍是中心化和線下的,客戶通常需要親自提交房產文件。這種方法存在明顯風險:

1. 如果借款人違約,Reinno作爲代幣化服務商而非貸款人,難以起訴借款人。
2. 缺乏借貸雙方的直接合同,特別是在碎片化房產代幣融資背景下,缺乏完善的法律框架保護貸款人。
3. 如果房主在借款後出售房屋或停止向銀行還款,Reinno難以有效阻止這種導致產權轉移的"雙花"行爲。

這些風險可能是項目停止運營的原因之一。未來房地產RWA需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結語

房地產RWA仍是一個較新的概念,尚未形成明確的市場規模或產生龍頭項目。目前運營的項目在規模和用戶基礎上相對較小。該領域需要嚴格的合規運營和成熟的法律框架規制。一些項目採用風險隔離的公司結構,或選擇與房產相關的金融產品作爲投資目標,以降低運營風險。然而,要充分發揮房地產RWA的潛力,立法進步和運營合規是不可或缺的。

在立法方面,房地產RWA尚未建立清晰一致的框架。美國不同監管機構對代幣的分類存在分歧,缺乏國際監管框架參考。這種不一致導致規則不清晰和過程混亂,威脅潛在投資者並危及房產代幣化的長期可行性。

盡管監管狀況混亂,仍有許多知名金融企業和加密貨幣公司在嘗試房地產RWA,少量項目也在1-2年運營中初步證明了產品可行性。房地產作爲金融投資領域中規模龐大的板塊,相信隨着相關法律框架的建立和完善,房地產RWA有望迎來蓬勃發展。