聯邦住房金融局決定將“加密貨幣”視爲抵押資產

威廉·普爾特，聯邦住房金融局(FHFA)的主任，該局監督着購買大部分貸款的政府支持公司房利美和房地美，已發布指令要求這兩個機構考慮將數字貨幣作爲單戶住宅貸款的資產。

在經過深入研究後，遵循特朗普總統將美國打造爲全球加密貨幣中心的願景，今天我命令偉大的房利美和房地美準備好將加密貨幣作爲抵押貸款的資產。

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— Pulte (@pulte) 2025 年 6 月 25 日

數字資產將如何影響抵押貸款申請

那麼，在抵押貸款過程中，將“加密貨幣”視爲資產意味着什麼呢？這意味着購房者在申請抵押貸款時，可以將他們的加密貨幣持有情況與現金和股票等傳統資產一起列出。

在此指令之前，評估借款人的財務狀況相對簡單。貸方主要關注收入、信用歷史以及傳統資產，如銀行帳戶中的現金或在經紀帳戶中持有的股票，以決定某人是否符合貸款資格。

這些資產受到青睞是因爲它們易於驗證、快速變現，並且相對穩定；這三個要素至關重要，因爲整個借貸系統是建立在評估借款人長期持續還款的可能性基礎上的。也就是說，貸方希望清楚地了解借款人擁有什麼，以及如果出現問題需要償還債務時，這些資源能夠多快轉化爲美元。

在這個等式中引入不確定性的任何因素，無論是波動性資產還是不清晰的文件，通常在承保過程中會被擱置或嚴重折扣，這就是爲什麼數字貨幣在歷史上在貸款人眼中並不被視爲列入資產。

數字貨幣以其波動性而聞名，這使得它們在上市資產中被歸入“引入不確定性”的類別。這就是爲什麼加密貨幣迄今爲止未被納入抵押貸款承銷過程，因爲它的風險特徵與貸款人首選的傳統資產根本不同。

由於加密貨幣價格在數小時內可能劇烈波動，承銷商將其視爲不可靠的還款來源。

另一個大障礙是證明所有權。貸款人必須確認申請者確實擁有他們所聲稱的資產，而在加密貨幣領域，這並不總是簡單。有時，借款人所擁有的只是一個他們聲稱屬於他們的錢包地址，而驗證他們是否是該錢包及錢包內資產的所有者可能會很困難。

當您考慮到波動性和所有權挑戰時，很容易理解爲什麼加密貨幣一直生活在抵押貸款貸方認爲安全且可預測的範圍之外。然而，隨着FHFA的指令在桌面上，這種情況可能很快會改變。

新加密抵押貸款規則在實踐中的運作方式

根據該訂單，房利美和房地美將只考慮可以在美國監管的中心化交易所驗證和存儲的加密貨幣資產。借款人不需要在交易完成之前將他們的加密貨幣轉換爲美元；證明他們是錢包中硬幣和代幣的擁有者就足夠了。更大的工作將來自貸款人，他們在將加密貨幣納入審批流程時，需要對波動性進行調整。此外，貸款人必須記錄與使用數字資產作爲儲備相關的風險因素。

但在這些措施生效之前，各實體必須爲FHFA制定正式提案，明確如何評估、定價和納入現有風險模型中的加密資產。這些提案必須得到董事會的批準，然後提交給FHFA進行最終審核，申請人才能獲得上市加密資產的許可，貸方才能將其納入計算中。 加密貨幣抵押貸款會改變房地產市場嗎

如果這些指令得到批準，這將對持有加密資產的購房者帶來很大好處。他們不需要清算自己的持有資產以使其計入財務狀況，這可能意味着他們將有資格獲得比原本能夠獲得的更大貸款。這也可能對房地產市場產生積極影響，更多的人能夠獲得抵押貸款，這要歸功於他們的加密儲備。

但如果那樣發生，這不太可能在任何重要方面有所改變。美國的加密貨幣持有者數量仍然是整體市場相對小的一部分，當你考慮(1)那些擁有足夠加密貨幣以實質性改變其貸款資格的人時，這個羣體變得更小(擁有少於五位數的加密貨幣不太可能對貸款資格產生顯著影響)，而(2)這一羣體與現在正在尋找新房的人之間的重疊也很小。

當你深入研究那個子集時，人口如此狹窄，很難想象這會導致住房銷售出現顯著的激增。

無論這是否會影響住房市場，這仍然應該被視爲加密貨幣的一大勝利。FHFA正式要求在抵押貸款承銷中將加密貨幣視爲資產，這再次證明了加密貨幣的成熟以及它如何越來越融入傳統金融系統。

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