Mã hóa kỹ thuật số tài sản thật: Nghiên cứu dự án RWA bất động sản

Tóm tắt

Khái niệm tài sản thực ( RWA ) đã tồn tại trong thị trường tiền điện tử nhiều năm, từ năm 2018 đã có những nỗ lực mã hóa kỹ thuật số tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ). Tuy nhiên, do các yếu tố như quy định và lợi nhuận, những nỗ lực ban đầu đã không thể hình thành quy mô trưởng thành.

Năm 2022, khi lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ vượt qua lãi suất cho vay của stablecoin, việc sử dụng trái phiếu chính phủ Mỹ làm tài sản RWA trở nên hấp dẫn hơn. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đều bắt đầu khám phá RWA.

Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản gia nhập. Nghiên cứu này sẽ phân tích những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế của các dự án này cũng như thị trường tiềm năng.

Phương pháp mã hóa kỹ thuật số bất động sản

Mục tiêu chính của mã hóa kỹ thuật số bất động sản bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, tăng cường tính thanh khoản của tài sản. Các hình thức thể hiện chính bao gồm:

1. Phân mảnh hóa quyền sở hữu bất động sản
2. Chỉ số sản phẩm thị trường bất động sản khu vực
3. Vay mượn thế chấp tài sản bằng Token

Việc mã hóa kỹ thuật số bất động sản có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.

Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) tương tự như tài sản bất động sản RWA trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, nhưng REIT thường không cung cấp quản lý hoặc quyền sở hữu. Tuy nhiên, khuôn khổ quản lý của REIT có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA.

Dựa trên quan sát về dự án RWA bất động sản, có thể tóm tắt những ưu nhược điểm sau:

Ưu điểm:

• Giảm bớt rào cản đầu tư
• Tăng cường thanh khoản
• Đơn giản hóa quản lý bất động sản
• Tăng cường tính minh bạch

Nhược điểm:

• Khung pháp lý chưa trưởng thành
• Sự không chắc chắn về quy định cao
• Sự phân mảnh quyền sở hữu mang lại thách thức trong quản trị
• Rủi ro kỹ thuật

Phân tích trường hợp

RealT

RealT được ra mắt vào năm 2019, tập trung vào việc mã hóa kỹ thuật số bất động sản nhà ở của Mỹ trên chuỗi Ethereum và Gnosis để cung cấp cho các nhà đầu tư lẻ.

RealT mua bất động sản và mã hóa kỹ thuật số theo pháp luật, ủy quyền cho tổ chức quản lý bên thứ ba chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa kỹ thuật số, nhưng được tách biệt về mặt pháp lý với công ty sở hữu tài sản bất động sản.

Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị bất động sản là 323,020 đô la, mỗi Token 52.10 đô la, tổng cộng 6,200 Token. Doanh thu cho thuê hàng tháng là 2,600 đô la, sau khi trừ 622 đô la chi phí, lợi nhuận ròng là 1,978 đô la, tổng số hàng năm là 23,736 đô la. Tỷ lệ lợi nhuận hàng năm cho mỗi Token là 7.35%.

RealT cung cấp 100% Token cho thị trường, không cần đầu tư chung, duy trì mô hình vận hành gần như không rủi ro. Tổ chức quản lý thu 8% từ tiền thuê, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% phí.

Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Các cổ đông nhỏ khó có thể giám sát hiệu quả các cơ quan quản lý, trong khi RealT nếu nắm giữ cổ phần quá ít cũng có thể thiếu động lực giám sát.

Theo dữ liệu trên chuỗi, khoảng 90% nhà đầu tư đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500-2000 đô la, 1% đầu tư nhiều hơn. RealT đã tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư cá nhân ở một mức độ nào đó, tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.

RealT đã thành lập nhiều thực thể pháp lý tại bang Delaware để tách biệt rủi ro và đơn giản hóa quy trình đầu tư. Mỗi tài sản được sở hữu bởi một chuỗi LLC độc lập, đảm bảo rằng vấn đề của một tài sản riêng lẻ sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác.

Parcl

Parcl là một nền tảng DeFi, cho phép người dùng giao dịch biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua kiến trúc AMM.

Parcl đã ra mắt chỉ số bất động sản khu vực dựa trên lịch sử bán hàng. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá nhà. Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc vận hành bất động sản thực tế.

Mạng thử nghiệm Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, mức độ quan tâm vẫn còn thấp, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.

Mặc dù thiết kế sản phẩm đã trưởng thành và có sự hỗ trợ từ các tổ chức đầu tư nổi tiếng, thị phần và cơ sở người dùng của Parcl vẫn còn hạn chế. Điều này có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng cho các sản phẩm chỉ số bất động sản.

Reinno

Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, đã giới thiệu hai sản phẩm RWA bất động sản đáng chú ý:

1. Dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số tài sản. Chủ sở hữu có thể nộp tài liệu tài sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt sẽ tạo ra công ty SPV và hợp đồng thông minh token, người dùng có thể dùng token làm tài sản thế chấp để vay.

2. Tài chính vay mua nhà. Người dùng sau khi mua nhà bằng khoản vay ngân hàng có thể mã hóa kỹ thuật số quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn, dùng để trả nợ ngân hàng, sau đó hoàn trả theo lãi suất cố định cho thỏa thuận.

Reinno áp dụng mô hình vận hành offline tập trung, tồn tại rủi ro rõ ràng:

• Khó khăn trong việc kiện người vay vi phạm hợp đồng
• Không thể ngăn chặn hiệu quả việc chủ nhà "chi tiêu gấp đôi" giá trị bất động sản.
• Thiếu khung pháp lý hoàn chỉnh để bảo vệ người cho vay

Những rủi ro này có thể dẫn đến việc dự án ngừng hoạt động, trong tương lai RWA bất động sản cần một khuôn khổ pháp lý trưởng thành hơn.

Kết luận

Thị trường bất động sản RWA vẫn đang ở giai đoạn đầu, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án dẫn đầu. Quy mô và nền tảng người dùng của các dự án hiện tại còn tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần vận hành tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành.

Một số dự án áp dụng cấu trúc tách biệt rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan làm đối tượng đầu tư để giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ quy định vận hành là điều không thể thiếu.

Hiện tại thiếu một khung quy định rõ ràng và nhất quán, các cơ quan quản lý có sự khác biệt trong việc phân loại Token, đe dọa đến niềm tin của các nhà đầu tư và khả năng dài hạn.

Mặc dù môi trường quản lý đang hỗn loạn, vẫn có nhiều công ty tài chính và tiền điện tử nổi tiếng tích cực thử nghiệm RWA bất động sản. Một số ít dự án đã chứng minh được tính khả thi ban đầu. Khi khung pháp lý liên quan được thiết lập và hoàn thiện, RWA bất động sản hy vọng sẽ có sự phát triển nhanh chóng.