США можуть розглянути можливість прийняття Біткойн та інших криптоактивів у систему оцінки іпотечних кредитів

Нещодавно директор Федерального агентства з житлового фінансування США (FHFA) заявив, що він попросив двох великих іпотечних гігантів дослідити можливість включення Біткойна та інших криптоактивів до системи оцінки іпотечних позик. Ця новина привернула увагу ринку, і Біткойн одразу зріс на 2,2%, перевищивши 107 тисяч доларів, а частка ринку зросла до 66%.

Варто зазначити, що чинний директор FHFA є нащадком засновника великої будівельної компанії, який вступив на посаду в березні 2025 року. На відміну від попередника, він з 2019 року відкрито підтримує криптоактиви і використовує вплив у соціальних мережах для сприяння впровадженню цифрових активів. Згідно з фінансовими розкриттями, він особисто володіє Біткойном та Solana на суму від 500 тисяч до 1 мільйона доларів, а також має частку в американській компанії з видобутку біткоїнів.

Ці дві організації, які були зобов'язані провести дослідження, відіграють ключову роль на ринку іпотечних кредитів у США. Вони не є банками, які безпосередньо надають позики покупцям, а виступають маркет-мейкерами на вторинному ринку іпотечних кредитів, забезпечуючи ліквідність ринку позик. Станом на 2025 рік, вони підтримують близько 70% ринку іпотечних кредитів. Це означає, що більшість звичайних позик, наданих приватними кредитними установами, в кінцевому підсумку будуть підтримані або придбані однією з цих двох організацій.

FHFA була створена в 2008 році після краху ринку нерухомості в США з метою посилення регулювання та забезпечення безпеки і ліквідності іпотечної фінансової системи. Зміни в її політиці матимуть глибокий вплив на потенційних покупців житла та всю фінансову галузь. Хоча перевірка криптоактивів все ще перебуває на ранній стадії, це міркування саме по собі відображає зміни в актуальності криптоактивів і пріоритетах керівництва.

Наразі, американським позичальникам, якщо вони хочуть використовувати цифрові активи в процесі іпотеки, потрібно спочатку конвертувати їх у долари США та внести на регульований американський банківський рахунок. Щоб відповідати вимогам щодо першого внеску або резервних коштів, ці кошти також повинні залишатися на рахунку принаймні 60 днів. Очікується, що огляд FHFA вивчить, чи потрібно оновити ці правила.

Оцінка криптоактивів може бути важливою областю дослідження. Через їхню волатильність кредитори можуть не бажати приймати повну ринкову вартість активів позичальника. Може бути застосовано метод "знижки", подібно до традиційних фінансів, тобто від заявленої вартості віднімуть частину для врахування потенційних коливань цін.

Історія володіння також може бути предметом перевірки. Кредитори зазвичай надають перевагу активам з тривалим терміном володіння. Активи з чіткою документацією, послідовним зберіганням та мінімальною торговою активністю можуть мати більшу вагу, ніж активи, які були отримані нещодавно або часто переміщуються.

Стабільні монети можуть бути розглянуті окремо. Токени, такі як USDC та USDT, призначені для підтримки стабільної вартості відносно долара, можуть бути більш підходящими для андеррайтингу. Однак їхнє оброблення залежатиме від ступеня прийняття регуляторами їхньої структури, схем зберігання та стандартів прозорості.

Приватний ринок вже почав експериментувати в цій сфері. Один із кредиторів, розташований у штаті Флорида, у 2022 році запустив один з перших у США продуктів криптоіпотеки, який дозволяє позичальникам заставляти цифрові активи як заставу, не продаючи криптовалюту, щоб отримати фінансування до 100% вартості будинку. Станом на початок 2025 року компанія повідомила, що видала понад 65 мільйонів доларів США у криптоіпотечних кредитах.

Інші фінансові технологічні компанії також досліджують масштабні програми іпотечного кредитування з підтримкою шифрування, пропонуючи кредити до 20 мільйонів доларів, використовуючи цифрові активи в якості застави. Також є компанії, які запустили "Біткойн накопичувальні рахунки", що дозволяють користувачам отримувати кредити в доларах США з співвідношенням вартості кредиту 50%.

Однак ці приватні продукти функціонують поза межами федеральної системи іпотеки, не можуть користуватися таким же рівнем ліквідності та розподілу ризиків, як традиційні позики, тому процентні ставки, як правило, вищі. Іншим обмеженням є ризик: криптоіпотека зазвичай вимагає надмірного забезпечення для компенсації волатильності.

Якщо FHFA вирішить просувати цю політику, це стане ознакою того, що криптоактиви переходять з інвестиційних інструментів у практичні фінансові інструменти. Хоча конкретна реалізація ще потребує часу, вже надано сильний сигнал ринку: основна фінансова система відкриває двері для криптоактивів.