Токенизация реальных активов: исследование проектов недвижимости RWA

Обзор

Концепция реальных активов ( RWA ) существует на рынке криптовалют уже много лет, еще в 2018 году были попытки токенизации активов и выпуска токенов ценных бумаг ( STO ). Однако из-за факторов, таких как регулирование и доходность, ранние попытки не смогли достичь зрелого масштаба.

В 2022 году, с ростом доходности государственных облигаций США выше ставок заимствования крипто-стабильных монет, использование государственных облигаций США в качестве объектов RWA стало более привлекательным. Зрелые DeFi проекты и традиционные финансовые учреждения начали исследовать RWA.

В последние два года появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости, направленных на расширение рынка инвестиций в недвижимость, диверсификацию инвестиционных продуктов и снижение порога входа. Это исследование будет анализировать достоинства и недостатки дизайна этих проектов, а также потенциальный рынок.

Методы токенизации недвижимости

Основные цели токенизации недвижимости включают: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов, привлечение более широкого круга инвесторов, повышение ликвидности активов. Основные формы проявления:

1. Фрагментация финансирования права собственности на недвижимость
2. Индекс продуктов регионального рынка недвижимости
3. Ипотечное кредитование на основе токенов недвижимости

Токенизация недвижимости также может повысить прозрачность активов и демократичность управления.

Инвестиционные трасты в недвижимость ( REIT ) и реальные активы недвижимости (RWA) похожи в предоставлении фрагментированных инвестиционных возможностей, но REIT обычно не предоставляет управление или право собственности. Тем не менее, регулирующая база REIT может служить ориентиром для проектов RWA.

На основе наблюдений за проектами недвижимости RWA можно подвести следующие итоги о их преимуществах и недостатках:

Преимущества:

• Снижение инвестиционного порога
• Повышение ликвидности
• Упрощение управления недвижимостью
• Повышение прозрачности

Недостатки:

• Юридическая база неразвита
• Высокая неопределенность в регулировании
• Фрагментация собственности приводит к вызовам в управлении
• Технический риск

Анализ случаев

RealT

RealT была запущена в 2019 году и специализируется на токенизации американской жилой недвижимости для розничных инвесторов на блокчейнах Ethereum и Gnosis.

RealT покупает недвижимость и законно токенизирует ее, поручая третьим лицам управление, обслуживание и сбор арендной платы. Арендная плата, за вычетом расходов, распределяется между держателями токенов. RealT отвечает за процесс токенизации, но юридически изолирована от компании, владеющей недвижимостью.

В качестве примера возьмем недвижимость в Монгомери, общая стоимость которой составляет 323,020 долларов США, цена каждого токена 52.10 долларов, всего 6,200 токенов. Ежемесячный доход от аренды составляет 2,600 долларов США, после вычета 622 долларов расходов, чистая прибыль составляет 1,978 долларов США, годовая сумма составляет 23,736 долларов США. Годовая доходность каждого токена составляет 7.35%.

RealT предоставляет рынку 100% токенов, без необходимости совместных инвестиций, поддерживая практически безриссовую модель работы. Управляющий орган берет 8% от аренды, инвестиционная платформа взимает только 2% комиссии.

Однако, распределение собственности также приносит вызовы. Малые акционеры трудно эффективно контролировать управляющие органы, а у RealT, если доля владения слишком мала, также может не быть мотивации для контроля.

Согласно данным блокчейна, около 90% инвесторов инвестируют менее 500 долларов, 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестируют больше. RealT в значительной степени создала рынок инвестиций в недвижимость для розничных инвесторов, увеличив ликвидность на рынке жилья.

RealT создала несколько юридических лиц в штате Делавэр, чтобы изолировать риски и упростить инвестиционный процесс. Каждая недвижимость принадлежит независимой серии LLC, что гарантирует, что проблемы с отдельной недвижимостью не повлияют на другие активы.

Паркл

Parcl - это DeFi платформа, позволяющая пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl предоставляет синтетические активы, связанные с недвижимостью, через AMM-структуру.

Parcl запустил индекс региональной недвижимости, основанный на истории продаж. Инвесторы могут спекулировать на изменениях цен на жилье. Этот метод избегает юридических проблем, связанных с фактической эксплуатацией недвижимости.

Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, в настоящее время TVL составляет 16 миллионов долларов. Однако после более чем года работы интерес к проекту все еще низок, ежедневный объем торговли составляет менее 10 000 долларов, а количество активных пользователей в день менее 50 человек.

Несмотря на то, что дизайн продукта зрелый и поддерживается известными инвестиционными учреждениями, доля рынка и база пользователей Parcl все еще ограничены. Это может свидетельствовать о том, что крипторынок еще не готов к принятию продуктов индексирования недвижимости.

Рейнно

Reinno — это проект, запущенный в 2020 году и прекративший свою работу в 2022 году, который представил два интересных продукта в области недвижимости RWA:

1. Услуги по кредитованию на основе токенизированной недвижимости. Владельцы недвижимости могут предоставить документы на недвижимость компании Reinno, после одобрения создается компания SPV и умный контракт токена, пользователи могут использовать токены в качестве залога для заимствования.

2. Ипотечное финансирование. Пользователи могут токенизировать права собственности на недвижимость после покупки жилья с помощью банковского ипотечного кредита, чтобы получить финансирование для погашения банковского кредита, а затем выплачивать протоколу по фиксированной процентной ставке.

Reinno использует централизованную офлайн-операционную модель, что создает очевидные риски:

• Трудно подать в суд на заемщика за неисполнение обязательств
• Невозможно эффективно предотвратить "двойное расходование" стоимости недвижимости владельцем
• Отсутствие完善ного правового框ка для защиты кредиторов

Эти риски могут привести к остановке проекта, в будущем RWA в сфере недвижимости потребуется более зрелая правовая структура.

Заключение

Недвижимость RWA все еще находится на ранней стадии, и четкого размера рынка или ведущих проектов еще не сформировалось. Существующие проекты имеют относительно небольшой масштаб и пользовательскую базу. Эта область нуждается в строгом соблюдении норм и зрелой правовой инфраструктуре.

Некоторые проекты используют структуру изоляции рисков или выбирают соответствующие финансовые продукты в качестве объектов инвестирования для снижения рисков. Однако для полного раскрытия потенциала законодательные улучшения и соблюдение нормативных требований являются необходимыми.

В настоящее время отсутствует четкая и согласованная регуляторная структура, различные регулирующие органы имеют разногласия по классификации токенов, что угрожает доверию инвесторов и долгосрочной жизнеспособности.

Несмотря на хаотичную регуляторную среду, известные финансовые и крипто-компании активно пытаются реализовать недвижимость RWA. Небольшое количество проектов уже предварительно подтвердило свою жизнеспособность. С установлением и совершенствованием соответствующей правовой базы, недвижимость RWA может ожидать быстрого развития.