США могут рассмотреть возможность включения Биткойн и других криптоактивов в систему оценки ипотечных кредитов

В последнее время директор Федерального управления жилья и ипотечного кредитования США (FHFA) заявил, что он попросил двух крупных ипотечных гигантов изучить возможность включения Биткойна и других криптоактивов в систему оценки ипотечных кредитов. Эта новость привлекла внимание рынка, и Биткойн сразу же вырос на 2,2%, преодолев 107 000 долларов, а доля рынка увеличилась до 66%.

Стоит отметить, что действующий директор FHFA является потомком основателя крупного строительного дома, который занял свою должность в марте 2025 года. В отличие от своего предшественника, он с 2019 года открыто поддерживает шифрование и использует влияние социальных сетей для продвижения принятия цифровых активов. Согласно финансовым раскрытиям, он лично владеет Биткойном и Solana на сумму от 500 тысяч до 1 миллиона долларов, а также акциями одной американской компании по добыче Биткойна.

Эти два учреждения, которые были призваны к исследованию, играют ключевую роль на рынке ипотечного кредитования в США. Они не являются банками, которые непосредственно предоставляют кредиты покупателям жилья, а выступают в качестве маркетмейкеров на вторичном рынке ипотечных кредитов, обеспечивая ликвидность кредитного рынка. По состоянию на 2025 год они поддерживают около 70% ипотечного кредитного рынка. Это означает, что большинство стандартных кредитов, предоставляемых частными кредитными учреждениями, в конечном итоге будут поддерживаться или выкупаться одним из этих двух субъектов.

FHFA была основана в 2008 году после краха рынка недвижимости в США с целью усиления监管 и обеспечения безопасности и ликвидности финансовой системы ипотечного кредитования. Изменения в ее политике окажут глубокое влияние на потенциальных покупателей жилья и всю финансовую отрасль. Несмотря на то, что проверка криптоактивов все еще находится на ранних стадиях, это само по себе отражает изменение значимости криптоактивов и приоритетов руководства.

В настоящее время, если заемщики в США хотят использовать цифровые активы в процессе получения ипотечного кредита, они должны сначала конвертировать их в доллары и внести на регулируемый банковский счет в США. Чтобы соответствовать требованиям к первоначальному взносу или резервным средствам, эти средства также должны оставаться на счете как минимум 60 дней. Ожидается, что обзор FHFA изучит, необходимо ли обновить эти положения.

Оценка криптоактивов может быть важной областью исследования. Из-за своей волатильности кредиторы могут не желать принимать полную рыночную стоимость активов заемщика. Может быть применен подход, аналогичный "скидке" в традиционных финансах, то есть вычитание части из заявленной стоимости для учета потенциальных колебаний цен.

История владения также может быть подвергнута проверке. Кредиторы обычно предпочитают активы с длительным сроком владения. Активы с четкими документами, согласованным хранением и минимальной торговой активностью могут иметь больший вес, чем недавно приобретенные или часто перемещаемые активы.

Стейблкоины могут рассматриваться отдельно. Токены, такие как USDC и USDT, предназначены для поддержания стабильной стоимости относительно доллара США и могут быть более подходящими для андеррайтинга. Однако их обработка будет зависеть от степени принятия регулирующими органами их структуры, условий хранения и стандартов прозрачности.

Частный рынок уже начал пробовать себя в этой области. Один из кредиторов, расположенный во Флориде, в 2022 году выпустил один из первых в США продуктов по шифрованию ипотечного кредитования, позволяя заемщикам закладывать цифровые активы в качестве залога, не продавая криптоактивы, чтобы получить финансирование до 100% стоимости дома. По состоянию на начало 2025 года компания сообщила о выдаче более 65 миллионов долларов в шифрованных ипотечных кредитах.

Другие компании в сфере финансовых технологий также исследуют масштабные программы ипотечного кредитования с поддержкой шифрования, предлагая кредиты до 20 миллионов долларов с использованием цифровых активов в качестве залога. Также компании запустили "Биткойн-сберегательные счета", позволяя пользователям получать кредиты в долларах с коэффициентом 50% от стоимости кредита.

Однако эти частные продукты функционируют вне федеральной системы ипотечного кредитования и не могут воспользоваться тем же уровнем ликвидности и распределения рисков, что и традиционные кредиты, поэтому процентные ставки, как правило, выше. Другим ограничением является риск, поскольку криптоактивы обычно требуют избыточного обеспечения для компенсации волатильности.

Если FHFA решит продвигать эту политику, это будет означать, что криптоактивы переходят от инвестиционных инструментов к практическим финансовым инструментам. Хотя конкретная реализация еще требует времени, уже послан сильный сигнал рынку: основная финансовая система открывает двери для криптоактивов.