Tokenização de ativos reais: Estudo de projetos RWA imobiliários

Visão Geral

O conceito de ativos do mundo real ( RWA ) existe no mercado de criptomoedas há vários anos, com tentativas de tokenização de ativos e emissão de tokens de segurança ( STO ) já em 2018. No entanto, devido a fatores como regulamentação e retorno, as tentativas iniciais não conseguiram formar uma escala madura.

Em 2022, à medida que a taxa de rendimento dos títulos do governo dos EUA superou a taxa de empréstimo das moedas estáveis de criptomoeda, tornou-se mais atraente usar os títulos do governo dos EUA como ativos reais (RWA). Projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliários, com o objetivo de expandir o mercado de investimento imobiliário, diversificar os produtos de investimento e reduzir as barreiras de entrada. Este estudo analisará as vantagens e desvantagens do design desses projetos e o mercado potencial.

Métodos de tokenização imobiliária

Os principais objetivos da tokenização imobiliária incluem: criar produtos de investimento mais diversificados e flexíveis, atrair um público de investidores mais amplo e aumentar a liquidez dos ativos. As principais formas de expressão são:

1. Financiamento da fragmentação da propriedade imobiliária
2. Índice de produtos do mercado imobiliário regional
3. Empréstimo colateral de token de propriedade

A tokenização de imóveis também pode aumentar a transparência dos ativos e a democracia na governança.

Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) são semelhantes aos Ativos Reais (RWA) na oferta de oportunidades de investimento fragmentadas, mas os REITs geralmente não oferecem gestão ou propriedade. No entanto, a estrutura regulatória dos REITs pode servir de referência para projetos RWA.

Com base na observação de projetos imobiliários RWA, podem ser resumidas as seguintes vantagens e desvantagens:

Vantagens:

• Reduzir o limiar de investimento
• Aumentar a liquidez
• Simplificação da gestão de imóveis
• Aumentar a transparência

Desvantagens:

• O quadro legal não é maduro
• A incerteza regulatória é alta
• A fragmentação da propriedade traz desafios de governança
• Risco tecnológico

Análise de Casos

RealT

A RealT foi lançada em 2019, focando na tokenização de propriedades residenciais nos EUA para investimento de varejo nas redes Ethereum e Gnosis.

A RealT compra propriedades e realiza a tokenização de acordo com a lei, delegando a gestão e a manutenção a uma entidade de gestão terceirizada responsável pela coleta de aluguéis. O aluguel, após a dedução das despesas, é distribuído aos detentores de tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas está legalmente isolada da empresa que detém os ativos imobiliários.

Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, o valor total da propriedade é de 323,020 dólares, cada Token custa 52,10 dólares, totalizando 6,200 Tokens. A receita de aluguel mensal é de 2,600 dólares, com um lucro líquido de 1,978 dólares após deduzir 622 dólares em despesas, totalizando 23,736 dólares anuais. A taxa de lucro anual por Token é de 7,35%.

A RealT oferece ao mercado 100% Token, sem necessidade de investimento conjunto, mantendo um modelo de operação quase sem risco. A entidade gestora retira 8% do aluguel, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% de taxa.

No entanto, a distribuição da propriedade também traz desafios. Os pequenos acionistas têm dificuldade em supervisionar efetivamente a gestão, e o RealT, ao deter uma participação muito pequena, pode também carecer de motivação para supervisionar.

De acordo com os dados da blockchain, cerca de 90% dos investidores investem menos de 500 dólares, 9% investem entre 500 e 2000 dólares, e 1% investem mais. A RealT criou, em certa medida, um mercado de investimento imobiliário para investidores individuais, aumentando a liquidez do mercado habitacional.

A RealT estabeleceu várias entidades legais no Delaware para isolar riscos e simplificar o processo de investimento. Cada propriedade é detida por uma série independente de LLC, garantindo que os problemas de uma única propriedade não afetem outros ativos.

Parcl

Parcl é uma plataforma DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. A Parcl fornece ativos sintéticos relacionados ao imobiliário através de uma estrutura AMM.

A Parcl lançou um índice imobiliário regional baseado no histórico de vendas. Os investidores podem especular sobre a tendência dos preços das casas. Este método evita os problemas legais da operação de imóveis reais.

A rede de testes Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, atualmente com um TVL de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, a atenção ainda é baixa, com um volume diário de transações inferior a 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos diários.

Apesar do design do produto ser maduro e ter o apoio de instituições de investimento conhecidas, a quota de mercado e a base de utilizadores da Parcl ainda são limitadas. Isso pode indicar que o mercado de criptomoedas ainda não está pronto para receber produtos de índice imobiliário.

Reinno

Reinno é um projeto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022, introduzindo dois produtos imobiliários RWA dignos de nota:

1. Serviços de empréstimo baseados em tokenização de propriedades. Os proprietários podem submeter os documentos da propriedade à Reinno, após aprovação, criar uma empresa SPV e um contrato inteligente de Token, os usuários podem usar Token como garantia para empréstimos.

2. Financiamento de hipoteca. Após os usuários comprarem uma casa com um empréstimo bancário, podem tokenizar a propriedade para financiar a quitação do empréstimo bancário, e depois reembolsar o acordo a uma taxa de juros fixa.

Reinno adota um modelo de operação centralizado e offline, o que apresenta riscos evidentes:

• Difícil processar o devedor por incumprimento
• Não é possível prevenir eficazmente o "duplo gasto" do valor da propriedade pelo proprietário.
• Falta de um quadro jurídico completo para proteger os credores

Esses riscos podem levar à interrupção das operações do projeto, e no futuro, os RWA imobiliários precisarão de uma estrutura legal mais madura.

Conclusão

O RWA imobiliário ainda está em estágio inicial, sem um tamanho de mercado ou projetos líderes claramente definidos. O tamanho e a base de usuários dos projetos existentes são relativamente pequenos. Este campo necessita de operação em conformidade rigorosa e de um quadro legal maduro.

Alguns projetos adotam uma estrutura de isolamento de risco ou escolhem produtos financeiros relacionados como alvo de investimento para reduzir o risco. Mas para aproveitar ao máximo o potencial, o progresso legislativo e a conformidade operacional são indispensáveis.

Atualmente, falta um quadro regulatório claro e consistente, e as diferentes autoridades reguladoras têm divergências sobre a classificação de Tokens, o que ameaça a confiança dos investidores e a viabilidade a longo prazo.

Apesar do ambiente regulatório confuso, ainda há empresas financeiras e de criptomoedas conhecidas que estão ativamente a tentar a RWA imobiliária. Alguns projetos mostraram inicialmente viabilidade. Com o estabelecimento e a melhoria do quadro legal relacionado, espera-se que a RWA imobiliária experiencie um rápido desenvolvimento.