Tokenisasi Aset Nyata: Penelitian Proyek RWA Real Estat

Ringkasan

Konsep aset dunia nyata ( RWA ) telah ada di pasar cryptocurrency selama bertahun-tahun, bahkan sudah ada upaya tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) sejak tahun 2018. Namun, karena faktor regulasi dan pengembalian, upaya awal tersebut tidak berhasil membentuk skala yang matang.

Pada tahun 2022, dengan imbal hasil utang negara AS yang melebihi tingkat bunga pinjaman stablecoin kripto, menjadikan utang negara AS sebagai aset RWA semakin menarik. Proyek DeFi yang sudah matang dan lembaga keuangan tradisional mulai menjelajahi RWA.

Dalam dua tahun terakhir, beberapa proyek RWA real estat telah muncul, bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat, mendiversifikasi produk investasi, dan menurunkan hambatan masuk. Penelitian ini akan menganalisis kelebihan dan kekurangan desain proyek-proyek ini serta potensi pasar.

Metode tokenisasi real estat

Tujuan utama tokenisasi real estat meliputi: menciptakan produk investasi yang lebih beragam dan fleksibel, menarik lebih banyak investor, meningkatkan likuiditas aset. Bentuk utama yang ditunjukkan adalah:

1. Fraksinisasi pembiayaan kepemilikan properti
2. Produk Indeks Pasar Real Estat Regional
3. Pinjaman dengan Jaminan Token Properti

Tokenisasi properti juga dapat meningkatkan transparansi aset dan demokratisasi tata kelola.

Trust Investasi Real Estat ( REIT ) mirip dengan RWA Real Estat dalam menyediakan kesempatan investasi yang terfragmentasi, tetapi REIT biasanya tidak menawarkan manajemen atau kepemilikan. Namun, kerangka regulasi REIT dapat menjadi referensi untuk proyek RWA.

Berdasarkan pengamatan terhadap proyek RWA properti, dapat disimpulkan kelebihan dan kekurangan berikut:

Keuntungan:

• Menurunkan ambang investasi
• Meningkatkan likuiditas
• Mempermudah manajemen properti
• Meningkatkan transparansi

Kekurangan:

• Kerangka hukum belum matang
• Ketidakpastian regulasi tinggi
• Fragments kepemilikan membawa tantangan dalam tata kelola
• Risiko teknis

Analisis Kasus

RealT

RealT diluncurkan pada 2019, berfokus pada tokenisasi properti residensial AS di jaringan Ethereum dan Gnosis untuk investasi ritel.

RealT membeli properti dan secara hukum melakukan tokenisasi, serta mengandalkan lembaga manajemen pihak ketiga untuk bertanggung jawab atas pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa. Sewa yang telah dikurangi biaya dibagikan kepada pemegang token. RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, tetapi secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset properti.

Sebagai contoh sebuah properti di Montgomery, total nilai properti adalah 323.020 dolar, setiap Token bernilai 52,10 dolar, total 6.200 Token. Pendapatan sewa bulanan adalah 2.600 dolar, setelah dikurangi biaya 622 dolar, laba bersih adalah 1.978 dolar, total tahunan adalah 23.736 dolar. Tingkat keuntungan tahunan per Token adalah 7,35%.

RealT menyediakan 100% Token ke pasar, tanpa investasi bersama, mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa, platform investasi hanya mengenakan biaya 2%.

Namun, kepemilikan yang terdistribusi juga membawa tantangan. Pemegang saham kecil sulit untuk secara efektif mengawasi lembaga manajemen, dan RealT dapat kekurangan motivasi untuk mengawasi jika memiliki saham yang terlalu sedikit.

Menurut data di blockchain, sekitar 90% investor berinvestasi kurang dari 500 dolar, 9% berinvestasi 500-2000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih banyak. RealT telah menciptakan pasar investasi properti untuk ritel dalam batas tertentu, meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

RealT mendirikan beberapa entitas hukum di Delaware untuk mengisolasi risiko dan menyederhanakan proses investasi. Setiap properti dimiliki oleh serangkaian LLC yang independen, memastikan bahwa masalah pada satu properti tidak akan mempengaruhi aset lainnya.

Parcl

Parcl adalah platform DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga pasar real estat global. Parcl menyediakan aset sintetis terkait real estat melalui arsitektur AMM.

Parcl meluncurkan indeks real estat regional yang berbasis pada riwayat penjualan. Investor dapat berspekulasi tentang tren harga rumah. Metode ini menghindari masalah hukum terkait operasi properti nyata.

Parcl testnet diluncurkan di Solana pada Mei 2022, dengan TVL saat ini sebesar 16 juta dolar. Namun, setelah lebih dari satu tahun beroperasi, perhatian terhadapnya masih rendah, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Meskipun desain produk telah matang dan didukung oleh lembaga investasi terkenal, pangsa pasar dan basis pengguna Parcl masih terbatas. Ini mungkin menunjukkan bahwa pasar kripto belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.

Reinno

Reinno adalah sebuah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022, memperkenalkan dua produk RWA properti yang patut diperhatikan:

1. Layanan pinjaman berbasis tokenisasi properti. Pemilik properti dapat mengajukan dokumen properti ke Reinno, setelah disetujui membuat perusahaan SPV dan kontrak pintar token, pengguna dapat menggunakan token sebagai jaminan untuk pinjaman.

2. Pembiayaan hipotek. Pengguna yang membeli rumah dengan hipotek bank dapat melakukan tokenisasi kepemilikan properti untuk mendapatkan pembiayaan, yang digunakan untuk membayar kembali pinjaman bank, dan kemudian melakukan pembayaran kembali kepada protokol dengan suku bunga tetap.

Reinno mengadopsi model operasi offline terpusat, yang memiliki risiko yang jelas:

• Sulit untuk menggugat debitur yang wanprestasi
• Tidak dapat mencegah secara efektif pemilik rumah "double spend" nilai properti
• Kurangnya kerangka hukum yang lengkap untuk melindungi pemberi pinjaman

Risiko ini dapat menyebabkan proyek berhenti beroperasi, di masa depan RWA properti memerlukan kerangka hukum yang lebih matang.

Kesimpulan

Real estate RWA masih berada pada tahap awal, belum membentuk ukuran pasar yang jelas atau proyek utama. Skala proyek yang ada dan basis pengguna relatif kecil. Bidang ini memerlukan operasi yang patuh secara ketat dan kerangka hukum yang matang.

Beberapa proyek mengadopsi struktur pemisahan risiko atau memilih produk keuangan terkait sebagai objek investasi untuk mengurangi risiko. Namun, untuk memaksimalkan potensi, kemajuan legislasi dan kepatuhan operasional tidak dapat diabaikan.

Saat ini, terdapat kekurangan kerangka regulasi yang jelas dan konsisten, dengan perbedaan klasifikasi Token di antara berbagai lembaga pengatur, yang mengancam kepercayaan investor dan kelayakan jangka panjang.

Meskipun lingkungan regulasi kacau, masih ada perusahaan keuangan dan kripto terkenal yang aktif mencoba RWA real estat. Beberapa proyek telah membuktikan kelayakan awal. Dengan adanya kerangka hukum yang terkait yang semakin baik, RWA real estat diharapkan akan mengalami perkembangan pesat.