Tokenisation d'actifs réels : étude de projet immobilier RWA

Aperçu

Le concept d'actifs du monde réel ( RWA ) existe depuis plusieurs années sur le marché des cryptomonnaies, avec des tentatives de tokenisation d'actifs et d'émission de jetons de sécurité ( STO ) dès 2018. Cependant, en raison de la réglementation et des retours, ces premières tentatives n'ont pas réussi à atteindre une échelle mature.

En 2022, avec le rendement des obligations du gouvernement américain dépassant le taux d'emprunt des stablecoins cryptographiques, utiliser les obligations du gouvernement américain comme actifs réels (RWA) est devenu plus attrayant. Les projets DeFi matures et les institutions financières traditionnelles ont commencé à explorer les RWA.

Ces deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont émergé, visant à élargir le marché des investissements immobiliers, à diversifier les produits d'investissement et à abaisser le seuil d'entrée. Cette étude analysera les forces et les faiblesses de la conception de ces projets ainsi que le marché potentiel.

Méthodes de tokenisation immobilière

Les principaux objectifs de la tokenisation immobilière incluent : créer des produits d'investissement plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, améliorer la liquidité des actifs. Les principales formes d'expression sont :

1. Financement de la fragmentation de la propriété immobilière
2. Produit d'indice du marché immobilier régional
3. Prêt hypothécaire sur des jetons immobiliers

La tokenisation des biens immobiliers pourrait également renforcer la transparence des actifs et la démocratie de la gouvernance.

Les fiducies de placement immobilier ( REIT ) sont similaires aux actifs réels immobiliers RWA en offrant des opportunités d'investissement fragmentées, mais les REIT n'offrent généralement pas de gestion ou de propriété. Cependant, le cadre réglementaire des REIT peut servir de référence pour les projets RWA.

Sur la base de l'observation des projets RWA immobiliers, on peut résumer les avantages et les inconvénients suivants :

Avantages :

• Réduire le seuil d'investissement
• Augmenter la liquidité
• Simplification de la gestion immobilière
• Améliorer la transparence

Inconvénients:

• Le cadre juridique n'est pas mature
• L'incertitude réglementaire est élevée
• La fragmentation de la propriété entraîne des défis de gouvernance
• Risque technologique

Analyse de cas

RealT

RealT a été lancé en 2019, se concentrant sur la tokenisation des propriétés résidentielles américaines sur les chaînes Ethereum et Gnosis pour les investissements des particuliers.

RealT achète des biens immobiliers et procède à leur tokenisation conformément à la loi, en confiant la gestion à une tierce partie responsable de la gestion, de l'entretien et de la collecte des loyers. Les loyers, après déduction des frais, sont répartis entre les détenteurs de jetons. RealT est responsable du processus de tokenisation, mais est légalement séparé de la société qui détient les actifs immobiliers.

Prenons un bien immobilier à Montgomery comme exemple, la valeur totale de la propriété est de 323 020 dollars, chaque jeton vaut 52,10 dollars, avec un total de 6 200 jetons. Le revenu locatif mensuel est de 2 600 dollars, après déduction des frais de 622 dollars, le bénéfice net est de 1 978 dollars, soit un total annuel de 23 736 dollars. Le taux de profit annuel par jeton est de 7,35 %.

RealT fournit au marché 100% de jetons, sans co-investissement, maintenant un modèle opérationnel presque sans risque. L'organisme de gestion prélève 8% des loyers, et la plateforme d'investissement ne facture que 2% de frais.

Cependant, la propriété dispersée pose également des défis. Les petits actionnaires ont du mal à superviser efficacement la direction, et RealT peut également manquer de motivation à superviser si la participation est trop faible.

Selon les données en chaîne, environ 90 % des investisseurs investissent moins de 500 dollars, 9 % investissent entre 500 et 2000 dollars, et 1 % investissent davantage. RealT a en quelque sorte créé un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs, augmentant la liquidité du marché du logement.

RealT a établi plusieurs entités juridiques dans le Delaware pour isoler les risques et simplifier le processus d'investissement. Chaque propriété est détenue par une série LLC indépendante, garantissant que les problèmes d'une propriété individuelle n'affectent pas les autres actifs.

Parcl

Parcl est une plateforme DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les variations de prix du marché immobilier mondial. Parcl fournit des actifs synthétiques liés à l'immobilier grâce à une architecture AMM.

Parcl a lancé un indice immobilier régional basé sur l'historique des ventes. Les investisseurs peuvent spéculer sur l'évolution des prix des logements. Cette méthode évite les problèmes juridiques liés à l'exploitation immobilière réelle.

Le testnet Parcl a été lancé sur Solana en mai 2022, avec une TVL de 16 millions de dollars. Cependant, après plus d'un an d'exploitation, l'attention reste faible, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Bien que le design du produit soit mature et soutenu par des institutions d'investissement reconnues, la part de marché et la base d'utilisateurs de Parcl restent limitées. Cela pourrait indiquer que le marché de la cryptographie n'est pas encore prêt à accueillir des produits d'index immobilier.

Reinno

Reinno est un projet lancé en 2020 et ayant cessé ses activités en 2022, qui a introduit deux produits RWA immobiliers dignes d'intérêt :

1. Service de prêt basé sur la tokenisation des biens immobiliers. Les propriétaires peuvent soumettre les documents de propriété à Reinno, après approbation, créer une société SPV et un contrat intelligent de jeton, les utilisateurs peuvent utiliser des jetons comme garantie pour emprunter.

2. Financement hypothécaire. Les utilisateurs peuvent tokeniser la propriété immobilière après avoir acheté une maison avec un prêt hypothécaire bancaire pour financer le remboursement du prêt bancaire, puis rembourser le protocole à un taux d'intérêt fixe.

Reinno adopte un modèle d'exploitation hors ligne centralisé, ce qui présente des risques évidents :

• Difficile de poursuivre un emprunteur en défaut
• Impossible d'empêcher efficacement les propriétaires de "doubler" la valeur de leur propriété.
• Manque d'un cadre juridique complet pour protéger les prêteurs

Ces risques peuvent entraîner l'arrêt des opérations du projet, à l'avenir, l'immobilier RWA nécessitera un cadre juridique plus mature.

Conclusion

L'immobilier RWA est encore à un stade précoce, sans taille de marché ou projet phare clairement définis. La taille et la base d'utilisateurs des projets existants sont relativement petites. Ce domaine nécessite un fonctionnement conforme strict et un cadre juridique mature.

Certains projets adoptent une structure d'isolement des risques ou choisissent des produits financiers connexes comme objectifs d'investissement pour réduire les risques. Cependant, pour exploiter pleinement le potentiel, des progrès législatifs et une conformité opérationnelle sont indispensables.

Il manque actuellement un cadre réglementaire clair et cohérent, les différentes autorités de régulation ayant des divergences sur la classification des jetons, ce qui menace la confiance des investisseurs et la viabilité à long terme.

Malgré un environnement réglementaire chaotique, certaines entreprises financières et cryptographiques de renom tentent activement la tokenisation des actifs immobiliers (RWA). Un petit nombre de projets ont déjà prouvé leur faisabilité. Avec l'établissement et l'amélioration du cadre juridique pertinent, la tokenisation des actifs immobiliers (RWA) devrait connaître un développement rapide.