Tokenización de activos reales: estudio del proyecto RWA en bienes raíces

Resumen

El concepto de activos del mundo real ( RWA ) ha existido en el mercado de criptomonedas durante años; ya en 2018 hubo intentos de tokenización de activos y emisión de tokens de valores ( STO ). Sin embargo, debido a factores como la regulación y el retorno, los primeros intentos no lograron formar una escala madura.

En 2022, a medida que la rentabilidad de los bonos del gobierno de EE. UU. superó la tasa de interés de los préstamos en monedas estables de criptomonedas, se volvió más atractivo utilizar los bonos del gobierno de EE. UU. como activos de RWA. Los proyectos DeFi maduros y las instituciones financieras tradicionales comenzaron a explorar los RWA.

En los últimos dos años, han surgido algunos proyectos de RWA en bienes raíces, con el objetivo de expandir el mercado de inversión en bienes raíces, diversificar los productos de inversión y reducir las barreras de entrada. Este estudio analizará las ventajas y desventajas del diseño de estos proyectos y su mercado potencial.

Métodos de tokenización inmobiliaria

Los principales objetivos de la tokenización de bienes raíces incluyen: crear productos de inversión más diversos y flexibles, atraer a un público inversor más amplio, y aumentar la liquidez de los activos. Las principales formas de manifestación son:

1. Financiación de la fragmentación de la propiedad inmobiliaria
2. Índice del mercado inmobiliario regional producto
3. Préstamos con garantía de token de propiedad

La tokenización de bienes raíces también puede mejorar la transparencia de los activos y la democracia en la gobernanza.

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces ( REIT ) son similares a los activos inmobiliarios RWA en la oferta de oportunidades de inversión fragmentadas, pero los REIT generalmente no ofrecen gestión o propiedad. Sin embargo, el marco regulatorio de los REIT puede servir de referencia para los proyectos de RWA.

Basado en la observación de proyectos de RWA en bienes raíces, se pueden resumir las siguientes ventajas y desventajas:

Ventajas:

• Reducir el umbral de inversión
• Aumentar la liquidez
• Simplificación de la gestión de propiedades
• Aumentar la transparencia

Desventajas:

• El marco legal no está maduro
• Alta incertidumbre regulatoria
• La fragmentación de la propiedad trae desafíos de gobernanza
• Riesgo técnico

Análisis de caso

RealT

RealT se lanzó en 2019, centrándose en la tokenización de propiedades residenciales en EE. UU. en la cadena de Ethereum y Gnosis para inversores minoristas.

RealT compra propiedades y las tokeniza legalmente, confiando a una entidad de gestión de terceros la responsabilidad de la gestión, el mantenimiento y la recaudación de alquileres. El alquiler, después de deducir los costos, se distribuye a los titulares de tokens. RealT es responsable del proceso de tokenización, pero está legalmente aislado de la empresa que posee el activo inmobiliario.

Tomando como ejemplo una propiedad en Montgomery, el valor total de la propiedad es de 323,020 dólares, cada Token cuesta 52.10 dólares, sumando un total de 6,200 Tokens. Los ingresos de alquiler mensuales son de 2,600 dólares, después de deducir 622 dólares en gastos, el beneficio neto es de 1,978 dólares, lo que da un total anual de 23,736 dólares. La tasa de beneficio anual por Token es del 7.35%.

RealT ofrece al mercado un 100% de Token, sin necesidad de inversión conjunta, manteniendo un modelo de operación casi sin riesgo. La entidad de gestión toma un 8% de los alquileres, y la plataforma de inversión solo cobra un 2% de comisión.

Sin embargo, la descentralización de la propiedad también trae desafíos. Los accionistas minoritarios tienen dificultades para supervisar efectivamente a la gestión, y RealT, al tener una participación demasiado baja, también puede carecer de incentivos para supervisar.

Según los datos en cadena, aproximadamente el 90% de los inversores invierten menos de 500 dólares, el 9% invierte entre 500 y 2000 dólares, y el 1% invierte más. RealT ha creado en cierta medida un mercado de inversión inmobiliaria para los minoristas, aumentando la liquidez del mercado de vivienda.

RealT ha establecido múltiples entidades legales en Delaware para aislar riesgos y simplificar el proceso de inversión. Cada propiedad es poseída por una serie independiente de LLC, asegurando que los problemas de una propiedad individual no afecten a otros activos.

Parcl

Parcl es una plataforma DeFi que permite a los usuarios comerciar con las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario global. Parcl ofrece activos sintéticos relacionados con bienes raíces a través de una estructura AMM.

Parcl lanzó un índice inmobiliario regional basado en el historial de ventas. Los inversores pueden especular sobre las tendencias de precios de las propiedades. Este enfoque evita los problemas legales de la operación de bienes raíces reales.

La red de prueba de Parcl se lanzó en Solana en mayo de 2022, y actualmente el TVL es de 16 millones de dólares. Sin embargo, después de más de un año de operación, el interés sigue siendo bajo, con un volumen diario de transacciones de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.

A pesar de que el diseño del producto es maduro y cuenta con el apoyo de instituciones de inversión reconocidas, la cuota de mercado y la base de usuarios de Parcl siguen siendo limitadas. Esto podría indicar que el mercado de criptomonedas aún no está preparado para recibir productos de índice inmobiliario.

Reinno

Reinno es un proyecto lanzado en 2020 y que dejó de operar en 2022, que introdujo dos productos de bienes raíces RWA dignos de mención:

1. Servicio de préstamos basado en la tokenización de propiedades. Los propietarios pueden enviar los documentos de la propiedad a Reinno, y tras la aprobación, se crea una empresa SPV y un contrato inteligente de Token, los usuarios pueden utilizar los Tokens como garantía para préstamos.

2. Financiamiento de hipotecas. Después de que los usuarios compren una casa con hipoteca bancaria, pueden tokenizar la propiedad para obtener financiamiento, utilizado para pagar el préstamo bancario, y luego reembolsar al acuerdo a una tasa de interés fija.

Reinno adopta un modelo de operación centralizado y fuera de línea, lo que conlleva riesgos significativos:

• Difícil demandar a un prestatario en incumplimiento
• No se puede prevenir eficazmente el "doble gasto" del valor de la propiedad por parte del propietario.
• Falta de un marco legal completo para proteger a los prestamistas

Estos riesgos pueden llevar a que el proyecto deje de operar, y en el futuro, los RWA de bienes raíces necesitarán un marco legal más maduro.

Conclusión

El RWA inmobiliario aún se encuentra en una etapa temprana, sin un tamaño de mercado claro o proyectos líderes. La escala de los proyectos existentes y la base de usuarios son relativamente pequeñas. Este campo necesita una operación estrictamente conforme y un marco legal maduro.

Algunos proyectos adoptan una estructura de aislamiento de riesgos o eligen productos financieros relacionados como objetivos de inversión para reducir riesgos. Pero para aprovechar plenamente el potencial, el progreso legislativo y la conformidad operativa son indispensables.

Actualmente, falta un marco regulatorio claro y consistente, y las diferentes agencias regulatorias tienen discrepancias en la clasificación de los Tokens, lo que amenaza la confianza de los inversores y la viabilidad a largo plazo.

A pesar del entorno regulatorio confuso, varias empresas financieras y de criptomonedas de renombre están intentando activamente la tokenización de activos inmobiliarios (RWA). Un pequeño número de proyectos ha demostrado preliminarmente su viabilidad. Con el establecimiento y la mejora del marco legal correspondiente, se espera que la tokenización de activos inmobiliarios (RWA) experimente un rápido desarrollo.