ترميز الأصول الحقيقية: دراسة مشروع العقارات RWA

نظرة عامة

لقد كان مفهوم الأصول الحقيقية ( RWA ) موجودًا في سوق العملات المشفرة لسنوات عديدة، حيث كانت هناك محاولات لتشفير الأصول وإصدار رموز الأوراق المالية ( STO ) منذ عام 2018. ولكن نظرًا للعوامل التنظيمية والعائدات، لم تتمكن المحاولات المبكرة من تشكيل حجم ناضج.

في عام 2022، مع تجاوز عائدات السندات الحكومية الأمريكية معدلات الفائدة على قروض العملات المستقرة المشفرة، أصبح استخدام السندات الحكومية الأمريكية كأصول حقيقية أكثر جاذبية. بدأت مشاريع DeFi الناضجة والمؤسسات المالية التقليدية في استكشاف الأصول الحقيقية.

ظهرت في العامين الماضيين بعض مشاريع RWA العقارية، تهدف إلى توسيع سوق الاستثمار في العقارات، وتنويع المنتجات الاستثمارية، وتقليل عوائق الدخول. ستقوم هذه الدراسة بتحليل مزايا وعيوب تصميم هذه المشاريع والسوق المحتمل.

طرق ترميز الأصول العقارية

الأهداف الرئيسية لترميز الأصول العقارية تشمل: إنشاء منتجات استثمارية متنوعة ومرنة، جذب مستثمرين أوسع، وزيادة سيولة الأصول. الأشكال الرئيسية للتعبير هي:

1. تمويل تجزئة ملكية العقار
2. منتجات مؤشر سوق العقارات الإقليمية
3. قرض مضمون بعملة العقارات

يمكن أن يعزز ترميز الأصول العقارية أيضًا شفافية الأصول والديمقراطية في الحوكمة.

تشبه صناديق الاستثمار العقاري ( REIT ) الأصول العقارية RWA في تقديم فرص استثمار مجزأة، ولكن عادةً لا توفر صناديق الاستثمار العقاري إدارة أو ملكية. ومع ذلك، يمكن أن يوفر إطار التنظيم لصناديق الاستثمار العقاري مرجعًا لمشاريع الأصول العقارية.

استنادًا إلى ملاحظات حول مشاريع RWA للعقارات، يمكن تلخيص المزايا والعيوب التالية:

المميزات:

• خفض عتبة الاستثمار
• زيادة السيولة
• تبسيط إدارة العقارات
• تعزيز الشفافية

العيوب:

• الإطار القانوني غير ناضج
• عدم اليقين التنظيمي مرتفع
• تجلب تجزئة الملكية تحديات الحوكمة
• مخاطر تقنية

تحليل الحالة

ريال تي

تم إطلاق RealT في عام 2019، حيث تركز على ترميز الأصول العقارية السكنية في الولايات المتحدة على شبكة الإيثيريوم وGnosis لتوفير فرص الاستثمار للأفراد.

تقوم RealT بشراء العقارات وترميز الأصول وفقًا للقانون، وتفوض إدارة وصيانة وجمع الإيجارات إلى جهة إدارة طرف ثالث. يتم توزيع الإيجار بعد خصم الرسوم على حاملي العملات. تتولى RealT عملية الترميز، لكنها مفصولة قانونيًا عن الشركات التي تمتلك الأصول العقارية.

كمثال على عقار في مونتغمري، القيمة الإجمالية للعقار هي 323,020 دولار، وسعر كل عملة هو 52.10 دولار، بإجمالي 6,200 عملة. الدخل الإيجاري الشهري هو 2,600 دولار، بعد خصم 622 دولار من النفقات، صافي الربح هو 1,978 دولار، والمجموع السنوي هو 23,736 دولار. معدل الربح السنوي لكل عملة هو 7.35٪.

تقدم RealT 100% من العملات إلى السوق، دون الحاجة إلى استثمار مشترك، مما يحافظ على نموذج تشغيل شبه خالي من المخاطر. تأخذ الجهة الإدارية 8% من الإيجارات، بينما يفرض منصة الاستثمار رسومًا تبلغ 2% فقط.

ومع ذلك، فإن توزيع الملكية يأتي أيضًا بتحديات. يجد المساهمون الصغار صعوبة في الإشراف الفعال على الهيئات الإدارية، وقد تفتقر RealT إلى دافع الإشراف إذا كانت حصتها صغيرة جدًا.

وفقًا للبيانات على السلسلة، يستثمر حوالي 90٪ من المستثمرين أقل من 500 دولار، و9٪ يستثمرون من 500 إلى 2000 دولار، و1٪ يستثمرون أكثر. لقد أنشأت RealT إلى حد ما سوق استثمار العقارات للأفراد، مما زاد من سيولة سوق السكن.

تأسست RealT عدة كيانات قانونية في ولاية ديلاوير، لعزل المخاطر وتبسيط عملية الاستثمار. يتم الاحتفاظ بكل عقار بواسطة سلسلة مستقلة من شركات LLC، لضمان أن مشاكل عقار واحد لن تؤثر على الأصول الأخرى.

باركل

Parcl هو منصة DeFi، تتيح للمستخدمين تداول التغيرات في أسعار سوق العقارات العالمية. يوفر Parcl أصولًا تركيبية متعلقة بالعقارات من خلال هيكل AMM.

أطلقت Parcl مؤشر العقارات الإقليمي المستند إلى تاريخ المبيعات. يمكن للمستثمرين التكهن باتجاهات أسعار العقارات. هذه الطريقة تتجنب المشاكل القانونية المتعلقة بتشغيل العقارات الفعلية.

تم إطلاق شبكة Parcl الاختبارية على سولانا في مايو 2022، والآن تبلغ قيمة إجمالي الأصول المقفلة 16 مليون دولار. ومع ذلك، بعد أكثر من عام من التشغيل، لا يزال الاهتمام منخفضًا، حيث لا يتجاوز حجم التداول اليومي 10,000 دولار، وعدد المستخدمين النشطين يوميًا أقل من 50 شخصًا.

على الرغم من أن تصميم المنتج ناضج ويدعمه مؤسسات استثمارية معروفة، لا يزال حصة Parcl في السوق وقاعدة مستخدميها محدودة. قد يشير هذا إلى أن سوق العملات المشفرة لم يكن جاهزًا بعد لاستقبال منتجات مؤشرات العقارات.

ريننو

Reinno هو مشروع تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022، وقد قدم منتجين رئيسيين في مجال العقارات RWA يستحقان الانتباه:

1. خدمة القروض القائمة على ترميز الأصول العقارية. يمكن لمالكي العقارات تقديم مستندات الملكية إلى Reinno، وبعد الموافقة، يتم إنشاء شركة SPV وعقد ذكي للعملة، ويمكن للمستخدمين استخدام العملة كضمان للقروض.

2. تمويل الرهن العقاري. بعد أن يستخدم المستخدم قرض الرهن العقاري من البنك لشراء عقار، يمكنه ترميز ملكية العقار للتمويل، لاستخدامه في سداد القرض البنكي، ثم يسدد بمعدل فائدة ثابت وفقًا للاتفاق.

Reinno تعتمد نموذج تشغيل مركزي غير متصل بالإنترنت، مما يحمل مخاطر واضحة:

• من الصعب مقاضاة المقترض المخالف
• غير قادر على منع مالكي العقارات من "إنفاق" قيمة العقار بشكل فعال
• نقص الإطار القانوني الشامل لحماية المقرضين

تلك المخاطر قد تؤدي إلى توقف المشروع عن التشغيل، تحتاج العقارات RWA في المستقبل إلى إطار قانوني أكثر نضجًا.

الاستنتاج

لا يزال العقار RWA في مرحلة مبكرة، ولم يتم تشكيل حجم سوق واضح أو مشاريع رائدة. حجم المشاريع الحالية وقاعدة المستخدمين صغيرة نسبياً. يحتاج هذا المجال إلى تشغيل متوافق صارم وإطار قانوني ناضج.

بعض المشاريع تعتمد هيكل عزل المخاطر أو تختار منتجات مالية ذات صلة كأهداف استثمارية لتقليل المخاطر. ولكن لتحقيق الإمكانات الكاملة، فإن التقدم التشريعي والامتثال التشغيلي لا غنى عنه.

تفتقر الإطارات التنظيمية الحالية إلى الوضوح والاتساق، حيث توجد اختلافات بين الهيئات التنظيمية بشأن تصنيف العملات، مما يهدد ثقة المستثمرين والجدوى على المدى الطويل.

على الرغم من الفوضى في بيئة التنظيم، لا تزال الشركات المالية المشهورة وشركات التشفير تحاول بنشاط العقارات RWA. وقد أثبتت عدد قليل من المشاريع في البداية جدواها. مع إنشاء وتحسين الإطار القانوني ذي الصلة، من المتوقع أن تشهد العقارات RWA نمواً سريعاً.