بعد إضافة Crypto، أصبح اللعب في العقارات مثل لعب "مونوبولي".
كتابة: BUBBLE، إيقاع
"اشترِ الأراضي، لم يعودوا يصنعون الأراضي بعد الآن." هذه مقولة يُعتقد خطأً أنها لمارك توين في القرن العشرين، وغالبًا ما تُستخدم كشعار في مجال بيع العقارات. لقد دعمت الجاذبية هذه العبارة بقوة، فإذا لم يتمكن البشر من القيام بالسفر بين النجوم، فإن الأراضي مثل البيتكوين "لا يمكن إصدارها مرة أخرى."
في عام 2025، انتقلت موجة التشفير من وادي السيليكون إلى وول ستريت وأثرت أخيرًا على واشنطن، ومع تقدم الامتثال تدريجيًا، بدأت أيضًا في تغيير الهيكل الأساسي لصناعة العقارات بهدوء. في أوائل يوليو، أنشأت كريستيز إنترناشونال ريل استيت قسمًا خاصًا لتداول العقارات المشفرة، لتصبح أول علامة تجارية رئيسية في مجال العقارات الفاخرة تدعم "دفع ثمن المنازل بالعملة الرقمية بالكامل" باسم الشركة.
وهذا مجرد البداية، من رواد الأعمال في Silicon Valley إلى المطورين في دبي، من القصور في بيفرلي هيلز في لوس أنجلوس إلى الشقق المؤجرة في إسبانيا، تطفو مجموعة من منصات تداول العقارات التي تركز على تقنية البلوكتشين والأصول الرقمية على السطح، مما يشكل مسارًا ناشئًا يسمى "Crypto Real Estate".
لماذا يمكن أن تحرك التشفير الموجة التالية من العقارات في الولايات المتحدة
تقترب قيمة العقارات في الولايات المتحدة في عام 2024 من 50 تريليون دولار، مما يجعلها واحدة من أكبر أسواق الأصول في العالم، في حين كان هذا الرقم حوالي 23 تريليون دولار قبل 10 سنوات في عام 2014، مما يعني أن حجم الأصول في هذا القطاع قد تضاعف خلال عشر سنوات.
!
إجمالي حجم العقارات في الولايات المتحدة، تقرير تحليل Awealthofcommonsense
أظهر تقرير NAR لشهر يونيو 2025 أن متوسط أسعار المنازل في الولايات المتحدة بلغ 435,300 دولار، بزيادة قدرها 2% عن نفس الفترة من العام الماضي. مخزون المنازل حوالي 1.53 مليون وحدة، والعرض والطلب يصل إلى 4.7 أشهر. أسعار المنازل المرتفعة ونقص العرض المستمر لفترة طويلة قد رفعا العتبة، بالإضافة إلى الاستمرار في معدلات الرهن العقاري المرتفعة (حيث بلغ متوسط سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا حوالي 6.75% في يوليو 2025، بينما يبلغ رهن البيتكوين حاليًا حوالي 9%) مما يتجاوز دائمًا زيادة قيمة العقار سنويًا، مما كبح حجم التداول، وجعل السيولة المنخفضة المستثمرين في العقارات يبحثون عن مصادر سيولة جديدة.
لا تمنع أسعار الفائدة المرتفعة فقط مشكلة السيولة المنخفضة لمستثمري العقارات. على مدى السنوات الخمس الماضية، زادت ثروة مالكي العقارات بمعدل 140 ألف دولار. لكن في الواقع، جعلت العديد من الأسر غير راغبة في استخدام العقارات كضمان للإقراض لتحرير السيولة، لأن مسارات التصريف الخاصة بهم عمومًا تتكون من خيارين فقط، وهما بيع الأصول بالكامل، أو التأجير. يبدو أن الإقراض العقاري في ظل أسعار الفائدة الحالية ليس خيارًا جيدًا، وفي ظل ارتفاع أسعار العقارات المستمر، فإن البيع يبدو أيضًا ليس قرار استثماري أفضل.
لذلك في قطاع العقارات الذي يبلغ حجمه الإجمالي 50 تريليون دولار، هناك حوالي 70% من الملكية (34.98 تريليون دولار) مملوكة من قبل الأفراد، مما يعني أن هناك فقط 30% مدعومة بأموال اقتراض، بينما البقية هي أموال خاصة بالمشترين. على سبيل المثال، إذا كانت عائلة تمتلك عقارًا بقيمة 500,000 دولار، على الرغم من أنهم يمتلكون هذا العقار من الناحية الاسمية، إلا أنهم إذا أرادوا بيعه، سيتعين عليهم خصم حصة القرض لتحديد المبلغ الفعلي الذي يملكونه. في حالة وجود 70% من الملكية، فإنهم يمتلكون 350,000 دولار من هذا العقار.
!
حصة ملكية العقارات الأمريكية، المصدر: Ycharts
إن وجود علاقة العرض والطلب فقط ليس كافياً، فقد تطور مفهوم RWA لسنوات عديدة ولكنه بدأ فعلياً في الانفجار في العامين الماضيين، خاصة بعد فوز ترامب في الانتخابات عام 2025 مما زاد من معدل الارتفاع.
!
جوهر الأمر هو الامتثال، خاصة بالنسبة لمستثمري الأصول ذات السيولة المنخفضة مثل العقارات، حيث أصدر المدير الجديد لـ FHFA، ويليام بورت، في مارس 2025 أمرًا لشركتي الرهن العقاري العملاقتين فاني ماي (Fannie Mae) وفريدي ماك (Freddie Mac) لوضع خطة تسمح بدمج الأصول المشفرة كجزء من الأصول الاحتياطية عند تقييم مخاطر الرهن العقاري الفردي، دون الحاجة أولًا لتحويلها إلى دولارات. هذه السياسة تشجع البنوك على اعتبار العملات المشفرة أصولًا قابلة للاحتساب كمدخرات، مما يوسع قاعدة المقترضين.
في يوليو 2025، وقع ترامب على "قانون GENIUS" ودفع نحو "قانون CLARITY". يعترف قانون GENIUS لأول مرة بالعملات المستقرة كعملة رقمية قانونية، ويطلب من العملات المستقرة أن تكون مغطاة بالكامل بنسبة 1:1 بالدولار الأمريكي أو الأصول الآمنة مثل السندات الحكومية قصيرة الأجل، ويُلزم بإجراء تدقيق من طرف ثالث. بينما يحاول قانون CLARITY توضيح ما إذا كانت الرموز الرقمية تُعتبر أوراق مالية أو سلع، مما يوفر مسارًا تنظيميًا للممارسين.
تساعد هذه المجموعات من الأساليب في منح هذا المجال هامش أمان أكبر، بالإضافة إلى أن خصائص العقارات النادرة المماثلة لبيتكوين "غير قابلة للزيادة" (الأرض لا يمكن أن تزداد، بينما يمكن زيادة العقارات، وبناء المنازل يشبه التعدين)، مما يسهل الجمع بين الاثنين. تساعد الرقمنة في كسر الحواجز العالية. تتوقع Deloitte، إحدى شركات المحاسبة الأربع الكبرى، في تقريرها عن القطاع المالي أنه بحلول عام 2035 قد يتم توكين حوالي 40 تريليون دولار من العقارات، وهو ما يفوق بكثير أقل من 300 مليار دولار في عام 2024.
!
يمكن أن تعمل الرموز المميزة على تقسيم العقارات الكبيرة إلى أجزاء صغيرة، مما يوفر للمستثمرين العالميين وسيلة للمشاركة ذات عوائق دخول منخفضة وسوق سائلة عالية، كما تخلق تدفقًا نقديًا للبائعين والمشترين الذين يفتقرون إلى رأس المال. ومع ذلك، فإن الرقم 40 تريليون دولار على الرغم من أنه مثير للإعجاب، إلا أنه كما هو متوقع من قبل المؤسسات أن تصل القيمة السوقية لـ ETH إلى 85 تريليون دولار، يبقى موضوعًا للنقاش، لكن إلى أي مدى تطورت الأمور؟ ربما يمكننا العثور على بعض Alpha في السوق.
التجزئة؟ الإقراض؟ الإيجار؟ توفير السيولة؟ اللعب بالعقارات كما تلعب بـ DeFi
على عكس الكيانات المماثلة ذات السيولة المنخفضة مثل الذهب والأعمال الفنية، فإن العقارات تحمل خصائص مالية مشتقة معها. وعندما تتصل بـ Crypto، تصبح أكثر تنوعًا.
على الرغم من أن هناك محاولات سابقة، إلا أن التعاون بين منصة هاربور و RealT في عام 2018 لإطلاق خدمات توكين العقارات المعتمدة على البلوكتشين يُعتبر من بين المشاريع الأولى والأكثر حجمًا في توكين العقارات.
بشكلٍ أكثر تحديدًا، تقوم منصة RealT بتقسيم حقوق الملكية العقارية إلى RealToken قابلة للتداول عبر البلوكشين. يتم الاحتفاظ بكل عقار من قبل شركة مستقلة (Inc/LLC)، وشراء المستثمرين لـ RealToken يعادل امتلاكهم لجزء من أسهم تلك الشركة، ويتمتعون بعائدات الإيجار بشكل نسبي. تستخدم المنصة آلية إصدار مأذونة على إيثريوم، مما يجعل عتبة الاستثمار منخفضة (عادةً حوالي 50 دولارًا)، ويتم تنفيذ جميع المعاملات وإصدار الإيجارات على السلسلة، مما يعفي المستثمرين من العمل الإداري اليومي لمالكي العقارات التقليديين. تقوم RealT بتوزيع عائدات الإيجار أسبوعيًا على شكل عملة مستقرة (USDC أو xDAI) للمستثمرين.
!
وتأتي العوائد المتوقعة من معدل عائد الأصول الصافية (RONA)، وهو صافي الإيجار السنوي / إجمالي استثمار العقار. على سبيل المثال، عندما تكون إيرادات الإيجار السنوية المتوقعة لعقار ما بعد خصم النفقات 66,096 دولارًا، وإجمالي الاستثمار 880,075 دولارًا، فإن معدل RONA يكون 7.51%. لا تتضمن هذه القيمة الرفع المالي أو عوائد زيادة قيمة العقار. حاليًا، يبلغ متوسط العائد على هذه المنصة ما بين 6% و16% حسب الفترة.
!
بعد التوكنينغ، الخطوة التالية بشكل طبيعي هي تطبيقه. العقارات الخاصة بـ RealT ليس لديها قروض، فجميع الأموال تأتي من بيع RealToken. ولكن من أجل تمكين حامليها من استخدام الأصول بشكل مرن، أطلقت RealT وحدة RMM (سوق المال العقاري).
RMM يعتمد على بروتوكول Aave، يمكنك من خلاله القيام بأمرين، الأول هو تقديم السيولة، مثل الفائدة التي يحصل عليها LP في DeFi، يمكن للمستثمرين إيداع USDC أو XDAI في RMM، والحصول على ArmmToken المقابل، حيث تتراكم هذه الرموز الفائدة بشكل فوري. والثاني هو اقتراض الأموال من خلال رهن RealToken، حيث يمكن استخدام RealToken أو العملات المستقرة التي بحوزتك كضمان، ويمكنك اقتراض أصول مثل XDAI. كذلك، هناك خياران لمعدل الاقتراض: معدل ثابت (مماثل لمعدل الفائدة الثابت قصير الأجل، ولكنه سيت调整 عندما تكون نسبة الاستخدام مرتفعة للغاية أو عندما تكون الفائدة منخفضة للغاية) ومعدل متغير (يتقلب بناءً على العرض والطلب في السوق).
!
فتح مسار الاقتراض يعني إمكانية استخدام الرافعة المالية، تمامًا كما كان يفعل مضاربوا العقارات منذ عشر سنوات عندما كانوا يقترضون لشراء المنازل، ثم يستخدمون القرض لشراء منزل آخر. يمكن رهن RealToken لاستعارة عملات مستقرة ثم شراء RealToken مرة أخرى، وتكرار هذه العملية عدة مرات لزيادة العائد الكلي. يجب الانتباه إلى أنه مع كل زيادة في مستوى الرافعة المالية، ينخفض عامل الصحة وترتفع المخاطر.
ملاحظة: عامل الصحة هو مقلوب نسبة قيمة الضمان إلى قيمة القرض؛ كلما زادت قيمة عامل الصحة، قلت مخاطر التصفية. عندما ينخفض عامل الصحة إلى 1، فهذا يعني أن قيمة الضمان تعادل قيمة القرض، مما قد يؤدي إلى التصفية. تشمل الطرق لتجنب التصفية سداد جزء من القرض أو إضافة ضمانات. (يشبه الهامش في العقود الآجلة الدائمة)
بالإضافة إلى استخدام العقارات كـ "هامش" للقروض، فإن ما يتم مناقشته مؤخرًا هو قروض الرهن العقاري باستخدام الأصول المشفرة الأصلية كضمان. تسمح شركة التكنولوجيا المالية Milo للمقترضين باستخدام البيتكوين كضمان للحصول على قروض عقارية تصل إلى 100% من قيمة العقار. حتى أوائل عام 2025، أكملت الشركة معاملات رهن عقاري مشفرة بقيمة 65 مليون دولار، وتم إصدار قروض تجاوزت 250 مليون دولار. كما أن السياسات تدعم هذا النموذج، حيث تطلب الهيئة الفيدرالية الأمريكية للإسكان (FHFA) من عمالقة الرهن العقاري Fannie Mae و Freddie Mac أن يأخذوا في الاعتبار الأصول المشفرة المتوافقة في تقييم المخاطر. على الرغم من أن معدلات الفائدة على الرهون العقارية المشفرة قريبة من أو أعلى قليلاً من الرهون العقارية التقليدية، إلا أن الجاذبية الرئيسية تكمن في إمكانية الحصول على تمويل دون الحاجة لبيع الأصول المشفرة.
أظهر استطلاع Redfin أنه بعد الجائحة، استخدم حوالي 12% من المشترين لأول مرة في الولايات المتحدة عائدات العملات المشفرة لدفع الدفعة الأولى (من بيع أو اقتراض برهن عقاري). بالإضافة إلى ذلك، فإن التحول في السياسة من المؤكد أنه سيجذب "دخول الشركات الكبرى"، كما أن "العقارات المشفرة" تستقبل أيضًا دخول الشركات العقارية الفاخرة لأول مرة.
!
في يوليو 2025 ، أنشأت كريستي إنترناشيونال ريال إستايت (Christie's International Real Estate) أول قسم فاخر للعقارات يركز على العملات المشفرة في العالم ، مما أصبح نموذجًا بارزًا لدمج شركات الوساطة العقارية التقليدية مع الأصول الرقمية. ومن المثير للاهتمام أن هذه الخطوة لم تكن نتيجة دفع استراتيجي من الأعلى إلى الأسفل ، بل كانت استجابة للاحتياجات الحقيقية للعملاء ذوي الثروات العالية.
صرح المسؤولون في كريستيز بأن "عددًا متزايدًا من المشترين الأثرياء يرغبون في إتمام معاملات العقارات مباشرة باستخدام الأصول الرقمية، وهذا دفع الشركة إلى اتخاذ الخطوة المناسبة لبناء هيكل خدمات يدعم المدفوعات المشفرة خلال جميع مراحل العملية." في جنوب كاليفورنيا، أكملت كريستيز العديد من معاملات العقارات الفاخرة المدفوعة بالكامل بالعملات المشفرة، بإجمالي يزيد عن 200 مليون دولار، جميعها تمثل منازل فاخرة من فئة "ثمانية أرقام". حاليًا، تمتلك كريستيز مجموعة من العقارات الصديقة للعملات المشفرة التي تبلغ قيمتها أكثر من مليار دولار، تشمل العديد من المنازل الفاخرة التي ترغب في قبول "عروض العملات المشفرة النقية".
!
منزل فاخر قيمته 118 مليون دولار "لا فين" يقع في بيل إير (Bel-Air) في لوس أنجلوس، ويقبل الدفع بالعملات المشفرة فقط، ويحتوي على 12 غرفة نوم و17 حمامًا، بالإضافة إلى نادي ليلي بمساحة 6000 قدم مربع، قبو نبيذ خاص، غرفة تذوق فودكا تحت الصفر، غرفة سيجار ومركز لياقة بدنية مزود بجدار تسلق. كان سعره المعروض سابقًا يصل إلى 139 مليون دولار، المصدر: realtor
قسم العقارات المشفرة في كريستيز لا يقدم فقط قنوات دفع قائمة على الأصول المشفرة الرئيسية مثل البيتكوين والإيثيريوم، بل يتعاون أيضًا مع جهات الحراسة والفرق القانونية لضمان اكتمال المعاملات ضمن إطار الامتثال. بما في ذلك حراسة مدفوعات العملات المشفرة، ودعم الضرائب والامتثال، ومطابقة الأصول (محفظة عقارات مشفرة مخصصة لتلبية احتياجات الاستثمار المحددة للعملاء ذوي الثروات العالية).
توقع الرئيس التنفيذي لشركة كريستيز للعقارات آرون كيرمان أن "أكثر من ثلث معاملات العقارات السكنية في الولايات المتحدة قد تشمل العملات المشفرة خلال السنوات الخمس المقبلة". إن تحول كريستيز يؤكد من ناحية على انتشار الأصول المشفرة بين الأثرياء، كما يشير إلى تغييرات هيكلية في نماذج معاملات العقارات التقليدية.
تقترب البنية التحتية من الاكتمال، لكن يبدو أن التعليم حول "المستخدمين" لا يزال يحتاج إلى الكثير من الجهد
حتى الآن، بدأت مشاريع توكين العقارات تأخذ شكلًا، لكنها لا تبدو أنها تصل إلى المستوى المتوقع. لقد قامت RealT بتوكن 970 عقار إيجاري حتى الآن، مما حقق للمستخدمين ما يقرب من 30 مليون دولار كأرباح إيجارية صافية؛ في حين قامت Lofty بتوكن 148 عقار في 11 ولاية، وجذبت حوالي 7000 مستخدم نشط شهريًا، حيث يشارك هؤلاء المستخدمون من خلال حيازة التوكنات حوالي 2 مليون دولار من أرباح الإيجار سنويًا. يبدو أن حجم عدة مشاريع يتراوح تقريبًا بين عشرات الملايين ومئات الملايين، ولا تزال غير قادرة على الاختراق لأسباب متعددة.
!
من ناحية، فإن تقنية البلوك تشين قد أخرجت المعاملات من القيود الجغرافية، مما يتيح التسويات الفورية عبر الحدود، وأيضاً فإن رسوم المعاملات أقل مقارنة بتكاليف نقل الملكية التقليدية. ومع ذلك، يحتاج المستثمرون إلى فهم أن هذا ليس نظاماً «بلا تكلفة»: فهناك تكاليف جديدة تتكون من رسوم سك الرموز، ورسوم إدارة الأصول، وعمولات المعاملات، ورسوم الشبكة، بالإضافة إلى الضرائب المحتملة على الأرباح الرأسمالية. مقارنةً بخدمات «الكل في واحد» التي يقدمها وكلاء العقارات والمحامون التقليديون، تتطلب العقارات المشفرة من المستثمرين أن يتعلموا بنشاط ويفهموا العقود الذكية، والوصاية على السلسلة، وقواعد الضرائب المشفرة.
من ناحية أخرى، على الرغم من أن السيولة هي نقطة بيع، إلا أنها تأتي مع تقلبات أعلى. يمكن تداول العقارات المرمزة على مدار الساعة في السوق الثانوية، حيث يمكن للمستثمرين ليس فقط استلام الإيجارات، ولكن أيضًا الخروج من مراكزهم في أي وقت. ولكن عند نقص السيولة، قد يكون سعر الرمز بعيدًا جدًا عن التقييم الحقيقي للعقار نفسه، وتكون تقلبات السوق أسرع حتى من دورة العقارات الملموسة، مما يزيد من خصائص المضاربة في التداول قصير الأجل.
بالإضافة إلى ذلك، قامت العديد من المنصات بإدخال حوكمة DAO (المنظمات المستقلة اللامركزية)، مما يسمح للمستثمرين بالتصويت على قضايا مثل الإيجارات والصيانة. تشبه هذه الإحساس بالمشاركة لعبة "مونوبولي"، مما يقلل من العوائق ويعزز من التفاعل، لكنه يضع أيضًا متطلبات جديدة على المستخدمين: يجب عليهم فهم إدارة العقارات، بالإضافة إلى امتلاك الوعي بحوكمة السلاسل والامتثال. في ظل نقص التعليم الكافي، قد يسيء المستثمرون تقدير المخاطر، ويرون العقارات الرقمية كأداة لتحقيق أرباح قصيرة الأجل، بدلاً من كونها أداة استثمار طويلة الأجل.
بعبارة أخرى، فإن العائق الحقيقي أمام العقارات المشفرة ليس في التكنولوجيا، بل في الإدراك. يحتاج المستخدمون إلى فهم مفاهيم مثل نسبة الرهن، آلية التصفية، الحوكمة على السلسلة، والإبلاغ الضريبي، وهذا يمثل تحولاً جذرياً بالنسبة للأشخاص الذين اعتادوا على نمط شراء المنازل التقليدي.
مع وضوح التنظيم تدريجياً، وتحسين تجربة المنصة، ودخول المؤسسات المالية الرئيسية، من المتوقع أن تقصر العقارات المشفرة منحنى التعليم هذا في المستقبل. ولكن في السنوات القليلة القادمة، لا يزال يتعين على الصناعة استثمار المزيد من الموارد في تدريب المستخدمين، وتثقيف المخاطر، وإرشادات الامتثال، لكي تتحول "العقارات المشفرة" من تجربة نادرة إلى انتشار جماهيري.
قد تحتوي هذه الصفحة على محتوى من جهات خارجية، يتم تقديمه لأغراض إعلامية فقط (وليس كإقرارات/ضمانات)، ولا ينبغي اعتباره موافقة على آرائه من قبل Gate، ولا بمثابة نصيحة مالية أو مهنية. انظر إلى إخلاء المسؤولية للحصول على التفاصيل.
عندما يمكن شراء المنازل بالأصول الرقمية في كريستيز، فإنها علامة جديدة في مسار RWA
كتابة: BUBBLE، إيقاع
"اشترِ الأراضي، لم يعودوا يصنعون الأراضي بعد الآن." هذه مقولة يُعتقد خطأً أنها لمارك توين في القرن العشرين، وغالبًا ما تُستخدم كشعار في مجال بيع العقارات. لقد دعمت الجاذبية هذه العبارة بقوة، فإذا لم يتمكن البشر من القيام بالسفر بين النجوم، فإن الأراضي مثل البيتكوين "لا يمكن إصدارها مرة أخرى."
في عام 2025، انتقلت موجة التشفير من وادي السيليكون إلى وول ستريت وأثرت أخيرًا على واشنطن، ومع تقدم الامتثال تدريجيًا، بدأت أيضًا في تغيير الهيكل الأساسي لصناعة العقارات بهدوء. في أوائل يوليو، أنشأت كريستيز إنترناشونال ريل استيت قسمًا خاصًا لتداول العقارات المشفرة، لتصبح أول علامة تجارية رئيسية في مجال العقارات الفاخرة تدعم "دفع ثمن المنازل بالعملة الرقمية بالكامل" باسم الشركة.
وهذا مجرد البداية، من رواد الأعمال في Silicon Valley إلى المطورين في دبي، من القصور في بيفرلي هيلز في لوس أنجلوس إلى الشقق المؤجرة في إسبانيا، تطفو مجموعة من منصات تداول العقارات التي تركز على تقنية البلوكتشين والأصول الرقمية على السطح، مما يشكل مسارًا ناشئًا يسمى "Crypto Real Estate".
لماذا يمكن أن تحرك التشفير الموجة التالية من العقارات في الولايات المتحدة
تقترب قيمة العقارات في الولايات المتحدة في عام 2024 من 50 تريليون دولار، مما يجعلها واحدة من أكبر أسواق الأصول في العالم، في حين كان هذا الرقم حوالي 23 تريليون دولار قبل 10 سنوات في عام 2014، مما يعني أن حجم الأصول في هذا القطاع قد تضاعف خلال عشر سنوات.
!
إجمالي حجم العقارات في الولايات المتحدة، تقرير تحليل Awealthofcommonsense
أظهر تقرير NAR لشهر يونيو 2025 أن متوسط أسعار المنازل في الولايات المتحدة بلغ 435,300 دولار، بزيادة قدرها 2% عن نفس الفترة من العام الماضي. مخزون المنازل حوالي 1.53 مليون وحدة، والعرض والطلب يصل إلى 4.7 أشهر. أسعار المنازل المرتفعة ونقص العرض المستمر لفترة طويلة قد رفعا العتبة، بالإضافة إلى الاستمرار في معدلات الرهن العقاري المرتفعة (حيث بلغ متوسط سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا حوالي 6.75% في يوليو 2025، بينما يبلغ رهن البيتكوين حاليًا حوالي 9%) مما يتجاوز دائمًا زيادة قيمة العقار سنويًا، مما كبح حجم التداول، وجعل السيولة المنخفضة المستثمرين في العقارات يبحثون عن مصادر سيولة جديدة.
لا تمنع أسعار الفائدة المرتفعة فقط مشكلة السيولة المنخفضة لمستثمري العقارات. على مدى السنوات الخمس الماضية، زادت ثروة مالكي العقارات بمعدل 140 ألف دولار. لكن في الواقع، جعلت العديد من الأسر غير راغبة في استخدام العقارات كضمان للإقراض لتحرير السيولة، لأن مسارات التصريف الخاصة بهم عمومًا تتكون من خيارين فقط، وهما بيع الأصول بالكامل، أو التأجير. يبدو أن الإقراض العقاري في ظل أسعار الفائدة الحالية ليس خيارًا جيدًا، وفي ظل ارتفاع أسعار العقارات المستمر، فإن البيع يبدو أيضًا ليس قرار استثماري أفضل.
لذلك في قطاع العقارات الذي يبلغ حجمه الإجمالي 50 تريليون دولار، هناك حوالي 70% من الملكية (34.98 تريليون دولار) مملوكة من قبل الأفراد، مما يعني أن هناك فقط 30% مدعومة بأموال اقتراض، بينما البقية هي أموال خاصة بالمشترين. على سبيل المثال، إذا كانت عائلة تمتلك عقارًا بقيمة 500,000 دولار، على الرغم من أنهم يمتلكون هذا العقار من الناحية الاسمية، إلا أنهم إذا أرادوا بيعه، سيتعين عليهم خصم حصة القرض لتحديد المبلغ الفعلي الذي يملكونه. في حالة وجود 70% من الملكية، فإنهم يمتلكون 350,000 دولار من هذا العقار.
!
حصة ملكية العقارات الأمريكية، المصدر: Ycharts
إن وجود علاقة العرض والطلب فقط ليس كافياً، فقد تطور مفهوم RWA لسنوات عديدة ولكنه بدأ فعلياً في الانفجار في العامين الماضيين، خاصة بعد فوز ترامب في الانتخابات عام 2025 مما زاد من معدل الارتفاع.
!
جوهر الأمر هو الامتثال، خاصة بالنسبة لمستثمري الأصول ذات السيولة المنخفضة مثل العقارات، حيث أصدر المدير الجديد لـ FHFA، ويليام بورت، في مارس 2025 أمرًا لشركتي الرهن العقاري العملاقتين فاني ماي (Fannie Mae) وفريدي ماك (Freddie Mac) لوضع خطة تسمح بدمج الأصول المشفرة كجزء من الأصول الاحتياطية عند تقييم مخاطر الرهن العقاري الفردي، دون الحاجة أولًا لتحويلها إلى دولارات. هذه السياسة تشجع البنوك على اعتبار العملات المشفرة أصولًا قابلة للاحتساب كمدخرات، مما يوسع قاعدة المقترضين.
في يوليو 2025، وقع ترامب على "قانون GENIUS" ودفع نحو "قانون CLARITY". يعترف قانون GENIUS لأول مرة بالعملات المستقرة كعملة رقمية قانونية، ويطلب من العملات المستقرة أن تكون مغطاة بالكامل بنسبة 1:1 بالدولار الأمريكي أو الأصول الآمنة مثل السندات الحكومية قصيرة الأجل، ويُلزم بإجراء تدقيق من طرف ثالث. بينما يحاول قانون CLARITY توضيح ما إذا كانت الرموز الرقمية تُعتبر أوراق مالية أو سلع، مما يوفر مسارًا تنظيميًا للممارسين.
تساعد هذه المجموعات من الأساليب في منح هذا المجال هامش أمان أكبر، بالإضافة إلى أن خصائص العقارات النادرة المماثلة لبيتكوين "غير قابلة للزيادة" (الأرض لا يمكن أن تزداد، بينما يمكن زيادة العقارات، وبناء المنازل يشبه التعدين)، مما يسهل الجمع بين الاثنين. تساعد الرقمنة في كسر الحواجز العالية. تتوقع Deloitte، إحدى شركات المحاسبة الأربع الكبرى، في تقريرها عن القطاع المالي أنه بحلول عام 2035 قد يتم توكين حوالي 40 تريليون دولار من العقارات، وهو ما يفوق بكثير أقل من 300 مليار دولار في عام 2024.
!
يمكن أن تعمل الرموز المميزة على تقسيم العقارات الكبيرة إلى أجزاء صغيرة، مما يوفر للمستثمرين العالميين وسيلة للمشاركة ذات عوائق دخول منخفضة وسوق سائلة عالية، كما تخلق تدفقًا نقديًا للبائعين والمشترين الذين يفتقرون إلى رأس المال. ومع ذلك، فإن الرقم 40 تريليون دولار على الرغم من أنه مثير للإعجاب، إلا أنه كما هو متوقع من قبل المؤسسات أن تصل القيمة السوقية لـ ETH إلى 85 تريليون دولار، يبقى موضوعًا للنقاش، لكن إلى أي مدى تطورت الأمور؟ ربما يمكننا العثور على بعض Alpha في السوق.
التجزئة؟ الإقراض؟ الإيجار؟ توفير السيولة؟ اللعب بالعقارات كما تلعب بـ DeFi
على عكس الكيانات المماثلة ذات السيولة المنخفضة مثل الذهب والأعمال الفنية، فإن العقارات تحمل خصائص مالية مشتقة معها. وعندما تتصل بـ Crypto، تصبح أكثر تنوعًا.
على الرغم من أن هناك محاولات سابقة، إلا أن التعاون بين منصة هاربور و RealT في عام 2018 لإطلاق خدمات توكين العقارات المعتمدة على البلوكتشين يُعتبر من بين المشاريع الأولى والأكثر حجمًا في توكين العقارات.
بشكلٍ أكثر تحديدًا، تقوم منصة RealT بتقسيم حقوق الملكية العقارية إلى RealToken قابلة للتداول عبر البلوكشين. يتم الاحتفاظ بكل عقار من قبل شركة مستقلة (Inc/LLC)، وشراء المستثمرين لـ RealToken يعادل امتلاكهم لجزء من أسهم تلك الشركة، ويتمتعون بعائدات الإيجار بشكل نسبي. تستخدم المنصة آلية إصدار مأذونة على إيثريوم، مما يجعل عتبة الاستثمار منخفضة (عادةً حوالي 50 دولارًا)، ويتم تنفيذ جميع المعاملات وإصدار الإيجارات على السلسلة، مما يعفي المستثمرين من العمل الإداري اليومي لمالكي العقارات التقليديين. تقوم RealT بتوزيع عائدات الإيجار أسبوعيًا على شكل عملة مستقرة (USDC أو xDAI) للمستثمرين.
!
وتأتي العوائد المتوقعة من معدل عائد الأصول الصافية (RONA)، وهو صافي الإيجار السنوي / إجمالي استثمار العقار. على سبيل المثال، عندما تكون إيرادات الإيجار السنوية المتوقعة لعقار ما بعد خصم النفقات 66,096 دولارًا، وإجمالي الاستثمار 880,075 دولارًا، فإن معدل RONA يكون 7.51%. لا تتضمن هذه القيمة الرفع المالي أو عوائد زيادة قيمة العقار. حاليًا، يبلغ متوسط العائد على هذه المنصة ما بين 6% و16% حسب الفترة.
!
بعد التوكنينغ، الخطوة التالية بشكل طبيعي هي تطبيقه. العقارات الخاصة بـ RealT ليس لديها قروض، فجميع الأموال تأتي من بيع RealToken. ولكن من أجل تمكين حامليها من استخدام الأصول بشكل مرن، أطلقت RealT وحدة RMM (سوق المال العقاري).
RMM يعتمد على بروتوكول Aave، يمكنك من خلاله القيام بأمرين، الأول هو تقديم السيولة، مثل الفائدة التي يحصل عليها LP في DeFi، يمكن للمستثمرين إيداع USDC أو XDAI في RMM، والحصول على ArmmToken المقابل، حيث تتراكم هذه الرموز الفائدة بشكل فوري. والثاني هو اقتراض الأموال من خلال رهن RealToken، حيث يمكن استخدام RealToken أو العملات المستقرة التي بحوزتك كضمان، ويمكنك اقتراض أصول مثل XDAI. كذلك، هناك خياران لمعدل الاقتراض: معدل ثابت (مماثل لمعدل الفائدة الثابت قصير الأجل، ولكنه سيت调整 عندما تكون نسبة الاستخدام مرتفعة للغاية أو عندما تكون الفائدة منخفضة للغاية) ومعدل متغير (يتقلب بناءً على العرض والطلب في السوق).
!
فتح مسار الاقتراض يعني إمكانية استخدام الرافعة المالية، تمامًا كما كان يفعل مضاربوا العقارات منذ عشر سنوات عندما كانوا يقترضون لشراء المنازل، ثم يستخدمون القرض لشراء منزل آخر. يمكن رهن RealToken لاستعارة عملات مستقرة ثم شراء RealToken مرة أخرى، وتكرار هذه العملية عدة مرات لزيادة العائد الكلي. يجب الانتباه إلى أنه مع كل زيادة في مستوى الرافعة المالية، ينخفض عامل الصحة وترتفع المخاطر.
ملاحظة: عامل الصحة هو مقلوب نسبة قيمة الضمان إلى قيمة القرض؛ كلما زادت قيمة عامل الصحة، قلت مخاطر التصفية. عندما ينخفض عامل الصحة إلى 1، فهذا يعني أن قيمة الضمان تعادل قيمة القرض، مما قد يؤدي إلى التصفية. تشمل الطرق لتجنب التصفية سداد جزء من القرض أو إضافة ضمانات. (يشبه الهامش في العقود الآجلة الدائمة)
بالإضافة إلى استخدام العقارات كـ "هامش" للقروض، فإن ما يتم مناقشته مؤخرًا هو قروض الرهن العقاري باستخدام الأصول المشفرة الأصلية كضمان. تسمح شركة التكنولوجيا المالية Milo للمقترضين باستخدام البيتكوين كضمان للحصول على قروض عقارية تصل إلى 100% من قيمة العقار. حتى أوائل عام 2025، أكملت الشركة معاملات رهن عقاري مشفرة بقيمة 65 مليون دولار، وتم إصدار قروض تجاوزت 250 مليون دولار. كما أن السياسات تدعم هذا النموذج، حيث تطلب الهيئة الفيدرالية الأمريكية للإسكان (FHFA) من عمالقة الرهن العقاري Fannie Mae و Freddie Mac أن يأخذوا في الاعتبار الأصول المشفرة المتوافقة في تقييم المخاطر. على الرغم من أن معدلات الفائدة على الرهون العقارية المشفرة قريبة من أو أعلى قليلاً من الرهون العقارية التقليدية، إلا أن الجاذبية الرئيسية تكمن في إمكانية الحصول على تمويل دون الحاجة لبيع الأصول المشفرة.
أظهر استطلاع Redfin أنه بعد الجائحة، استخدم حوالي 12% من المشترين لأول مرة في الولايات المتحدة عائدات العملات المشفرة لدفع الدفعة الأولى (من بيع أو اقتراض برهن عقاري). بالإضافة إلى ذلك، فإن التحول في السياسة من المؤكد أنه سيجذب "دخول الشركات الكبرى"، كما أن "العقارات المشفرة" تستقبل أيضًا دخول الشركات العقارية الفاخرة لأول مرة.
!
في يوليو 2025 ، أنشأت كريستي إنترناشيونال ريال إستايت (Christie's International Real Estate) أول قسم فاخر للعقارات يركز على العملات المشفرة في العالم ، مما أصبح نموذجًا بارزًا لدمج شركات الوساطة العقارية التقليدية مع الأصول الرقمية. ومن المثير للاهتمام أن هذه الخطوة لم تكن نتيجة دفع استراتيجي من الأعلى إلى الأسفل ، بل كانت استجابة للاحتياجات الحقيقية للعملاء ذوي الثروات العالية.
صرح المسؤولون في كريستيز بأن "عددًا متزايدًا من المشترين الأثرياء يرغبون في إتمام معاملات العقارات مباشرة باستخدام الأصول الرقمية، وهذا دفع الشركة إلى اتخاذ الخطوة المناسبة لبناء هيكل خدمات يدعم المدفوعات المشفرة خلال جميع مراحل العملية." في جنوب كاليفورنيا، أكملت كريستيز العديد من معاملات العقارات الفاخرة المدفوعة بالكامل بالعملات المشفرة، بإجمالي يزيد عن 200 مليون دولار، جميعها تمثل منازل فاخرة من فئة "ثمانية أرقام". حاليًا، تمتلك كريستيز مجموعة من العقارات الصديقة للعملات المشفرة التي تبلغ قيمتها أكثر من مليار دولار، تشمل العديد من المنازل الفاخرة التي ترغب في قبول "عروض العملات المشفرة النقية".
!
منزل فاخر قيمته 118 مليون دولار "لا فين" يقع في بيل إير (Bel-Air) في لوس أنجلوس، ويقبل الدفع بالعملات المشفرة فقط، ويحتوي على 12 غرفة نوم و17 حمامًا، بالإضافة إلى نادي ليلي بمساحة 6000 قدم مربع، قبو نبيذ خاص، غرفة تذوق فودكا تحت الصفر، غرفة سيجار ومركز لياقة بدنية مزود بجدار تسلق. كان سعره المعروض سابقًا يصل إلى 139 مليون دولار، المصدر: realtor
قسم العقارات المشفرة في كريستيز لا يقدم فقط قنوات دفع قائمة على الأصول المشفرة الرئيسية مثل البيتكوين والإيثيريوم، بل يتعاون أيضًا مع جهات الحراسة والفرق القانونية لضمان اكتمال المعاملات ضمن إطار الامتثال. بما في ذلك حراسة مدفوعات العملات المشفرة، ودعم الضرائب والامتثال، ومطابقة الأصول (محفظة عقارات مشفرة مخصصة لتلبية احتياجات الاستثمار المحددة للعملاء ذوي الثروات العالية).
توقع الرئيس التنفيذي لشركة كريستيز للعقارات آرون كيرمان أن "أكثر من ثلث معاملات العقارات السكنية في الولايات المتحدة قد تشمل العملات المشفرة خلال السنوات الخمس المقبلة". إن تحول كريستيز يؤكد من ناحية على انتشار الأصول المشفرة بين الأثرياء، كما يشير إلى تغييرات هيكلية في نماذج معاملات العقارات التقليدية.
تقترب البنية التحتية من الاكتمال، لكن يبدو أن التعليم حول "المستخدمين" لا يزال يحتاج إلى الكثير من الجهد
حتى الآن، بدأت مشاريع توكين العقارات تأخذ شكلًا، لكنها لا تبدو أنها تصل إلى المستوى المتوقع. لقد قامت RealT بتوكن 970 عقار إيجاري حتى الآن، مما حقق للمستخدمين ما يقرب من 30 مليون دولار كأرباح إيجارية صافية؛ في حين قامت Lofty بتوكن 148 عقار في 11 ولاية، وجذبت حوالي 7000 مستخدم نشط شهريًا، حيث يشارك هؤلاء المستخدمون من خلال حيازة التوكنات حوالي 2 مليون دولار من أرباح الإيجار سنويًا. يبدو أن حجم عدة مشاريع يتراوح تقريبًا بين عشرات الملايين ومئات الملايين، ولا تزال غير قادرة على الاختراق لأسباب متعددة.
!
من ناحية، فإن تقنية البلوك تشين قد أخرجت المعاملات من القيود الجغرافية، مما يتيح التسويات الفورية عبر الحدود، وأيضاً فإن رسوم المعاملات أقل مقارنة بتكاليف نقل الملكية التقليدية. ومع ذلك، يحتاج المستثمرون إلى فهم أن هذا ليس نظاماً «بلا تكلفة»: فهناك تكاليف جديدة تتكون من رسوم سك الرموز، ورسوم إدارة الأصول، وعمولات المعاملات، ورسوم الشبكة، بالإضافة إلى الضرائب المحتملة على الأرباح الرأسمالية. مقارنةً بخدمات «الكل في واحد» التي يقدمها وكلاء العقارات والمحامون التقليديون، تتطلب العقارات المشفرة من المستثمرين أن يتعلموا بنشاط ويفهموا العقود الذكية، والوصاية على السلسلة، وقواعد الضرائب المشفرة.
من ناحية أخرى، على الرغم من أن السيولة هي نقطة بيع، إلا أنها تأتي مع تقلبات أعلى. يمكن تداول العقارات المرمزة على مدار الساعة في السوق الثانوية، حيث يمكن للمستثمرين ليس فقط استلام الإيجارات، ولكن أيضًا الخروج من مراكزهم في أي وقت. ولكن عند نقص السيولة، قد يكون سعر الرمز بعيدًا جدًا عن التقييم الحقيقي للعقار نفسه، وتكون تقلبات السوق أسرع حتى من دورة العقارات الملموسة، مما يزيد من خصائص المضاربة في التداول قصير الأجل.
بالإضافة إلى ذلك، قامت العديد من المنصات بإدخال حوكمة DAO (المنظمات المستقلة اللامركزية)، مما يسمح للمستثمرين بالتصويت على قضايا مثل الإيجارات والصيانة. تشبه هذه الإحساس بالمشاركة لعبة "مونوبولي"، مما يقلل من العوائق ويعزز من التفاعل، لكنه يضع أيضًا متطلبات جديدة على المستخدمين: يجب عليهم فهم إدارة العقارات، بالإضافة إلى امتلاك الوعي بحوكمة السلاسل والامتثال. في ظل نقص التعليم الكافي، قد يسيء المستثمرون تقدير المخاطر، ويرون العقارات الرقمية كأداة لتحقيق أرباح قصيرة الأجل، بدلاً من كونها أداة استثمار طويلة الأجل.
بعبارة أخرى، فإن العائق الحقيقي أمام العقارات المشفرة ليس في التكنولوجيا، بل في الإدراك. يحتاج المستخدمون إلى فهم مفاهيم مثل نسبة الرهن، آلية التصفية، الحوكمة على السلسلة، والإبلاغ الضريبي، وهذا يمثل تحولاً جذرياً بالنسبة للأشخاص الذين اعتادوا على نمط شراء المنازل التقليدي.
مع وضوح التنظيم تدريجياً، وتحسين تجربة المنصة، ودخول المؤسسات المالية الرئيسية، من المتوقع أن تقصر العقارات المشفرة منحنى التعليم هذا في المستقبل. ولكن في السنوات القليلة القادمة، لا يزال يتعين على الصناعة استثمار المزيد من الموارد في تدريب المستخدمين، وتثقيف المخاطر، وإرشادات الامتثال، لكي تتحول "العقارات المشفرة" من تجربة نادرة إلى انتشار جماهيري.